Оформляем документы для ипотеки: поспешай медленно

Для выдачи кредита под залог недвижимости банку понадобится получить от заемщика различные бумаги: справки, акты, заявления, отчеты, договоры. Какие документы нужны для оформления ипотеки на покупку квартиры или дома, где заемщик сможет их получить, что надлежит сделать и в каком порядке? Исследуем эту тему полно.

Ипотечное кредитование

Ипотека – это особый вид банковского займа, предоставляемого на приобретение недвижимости, которая будет находиться в залоге у банка до момента погашения кредита. Отличие этого вида займа от других заключается в длительном сроке и низкой процентной ставке.

Граждане могут воспользоваться ипотекой для покупки квартиры как у застройщика, так и у собственника (вторичка), для строительства жилого дома, для приобретения загородной недвижимости.

Получение ипотеки процесс, состоящий из нескольких этапов. И для каждого из них потребуется свой набор бумаг.

Первый этап

Одобрение клиента банком. Прежде чем подбирать свое жилье или дачу, кандидату в заемщики нужно узнать, на какие условия кредитования он может рассчитывать. Предлагаемые условия находятся в зависимости от личности самого клиента, состава и содержания предоставленных им по запросу банка документов.

Первоначальный список документов выглядит так:

• анкета-заявка,
• копия паспорта,
• документы, удостоверяющие занятость и доход,
• один из документов: свидетельства о браке/разводе/смерти супруга,
• свидетельства о рождении детей.

Если планируется использовать маткапитал или военную ипотеку, прикладываем сертификат или свидетельство на право заключения договора ЦЖЗ соответственно.

Анкета-заявка

Это оформленные по форме банка сведения о клиенте. Ее содержание позволит банку узнать о кандидате информацию, от результата анализа которой зависит решение о предоставлении кредита.

После заполнения в анкете личных данных необходимо ответить на вопросы следующего характера:

• на какой вид объекта требуется ипотека,
• последнее место работы,
• доход личный и общесемейный,
• стаж,
• профессия/специальность,
• семейное положение,
• образование,
• допдоходы,
• судимость,
• алименты,
• наличие непогашенных кредитов и в каких банках,
• и т.п.

Подтверждение занятости

Удостоверяют занятость одним из документов:

• трудовая книжка,
• выписка из ЕГРИП, патент (для самозанятых),
• контракт или др. документ (для военнослужащих),
• пенсионное удостоверение.

Подтверждение доходов

Подтвердить доходы можно:

• справкой по ф.2-НДФЛ,
• справкой по форме банка,
• справкой о размере пенсии из ПФ РФ.

Каждый банк может запросить дополнительные документы, если основные не дали полной информации о платежеспособности.

Полученные данные рассматриваются, проверяется их достоверность, уточняется кредитная история.

Клиент извещается банком об условиях ипотеки после принятия положительного решения по заявке на кредит. Будущему заемщику передается список документов, необходимых на следующем этапе.

Второй этап

Одобрение банком сделки. Банку нужно предоставить бумаги, после рассмотрения которых банк согласует выдачу ипотечного займа на совершение именно этой сделки.

Список документов, предоставленных банком, зависит от кредитуемого объекта. Это либо строящееся, либо готовое жилье, либо загородная недвижимость.

Строящиеся объекты:

• квартира (долевое участие в строительстве, ДДУ),
• постройка частного дом или дачи.

Готовые объекты:

• квартира или дом на вторичном рынке,
• земельный участок,
• загородная недвижимость (дача и т.п.).

От выбранного объекта зависит и состав документов для банка.

Приобретение строящейся квартиры

Предоставление банковских средств на покупку квартиры по ДДУ очень упростится, если она будет в доме, строящемся аккредитованным банком застройщиком.

Если в заявке указывалась как цель кредита покупка квартиры по ДДУ, то банк предоставит список аккредитованных им застройщиков. Ориентируясь на него, можно подобрать себе вариант в одном из домов данного застройщика.

Если данный застройщик не аккредитован в банке, где вас одобрили как заемщика, кредит на эту сделку выдан не будет, или условия будут жестче.

Поэтому, если вы подобрали дом, идите «одобряться» в банк застройщика. Или, наоборот, выбирайте квартиру у аккредитованного вашим банком застройщика.

Когда квартира выбрана, процедура одобрения проста. Поскольку застройщик аккредитован, заемщику нужно предоставить в банк только два документа:

• подписанный с застройщиком ДДУ,
• квитанция, свидетельствующая об оплате застройщику первоначального взноса.

Приобретение вторички

Для одобрения потребуются:

• копии паспортов собственников,
• копии правоустанавливающих документов,
• выписка из ЕГРН,
• предварительный договор купли-продажи (ПДКП),
• соглашение о задатке,
• расписка продавца о приеме задатка,
• отчет об оценке,
• справка о зарегистрированных в квартире лицах.

Копии паспортов собственников или свидетельства об их рождении нужны, чтобы проверить, есть ли среди них несовершеннолетние дети. Банк возьмет на заметку и пожилых владельцев.

Правоустанавливающий документ отражает, откуда и когда возникло право на квартиру у продавца. В качестве него выступают: договоры, свидетельство о праве на наследство, судебные решения и т.д.

Выписка из ЕГРН нужна «свежая», менее 10 дней со дня получения. Она подтверждает, что право продавца никуда не исчезло, что отсутствуют какие-либо ограничения или обременения прав на нее.

Подписанный сторонами ПДКП нужен банку как подтверждение серьезности намерений и для проверки признаков притворной сделки. В ПДКП отражены важные условия основной сделки, включая описание квартиры, цена, порядок расчетов своими и заемными деньгами, сведения о залоге квартиры в пользу банка.

Соглашение о задатке является обеспечением исполнения продавцом и покупателем своих обязательств по ПДКП. Он подразумевает ответственность сторон в случае, если по вине одного из них сделка совершена не будет. Та небольшая сумма, которую заемщик передает продавцу, подтверждая, что он купит квартиру, как только оформит кредит, должна называться задатком. В соглашении о задатке называют квартиру, за которую вносится задаток, ее общую стоимость, размер задатка. Также, передавая задаток, покупатель получает от продавца расписку.

Обязательный документ отчет об оценке стоимости квартиры. В отчете отражается ее рыночная и ликвидационная стоимости. Рыночная нужна банку, чтобы оценить справедливость цены квартиры, указанной в ПДКП. По ликвидационной стоимости банк увидит, за какую сумму удастся продать квартиру быстро, если возврат кредита будет под угрозой. Отчет об оценке подготавливается независимым оценщиком, лучше рекомендуемым банком. Оценка производится за счет заемщика.

Справку о зарегистрированных лицах продавец получает непосредственно в управляющей компании или заказав ее через МФЦ.

Если все документы устраивают банк, совершение сделки одобряется. И покупатель извещается об условиях ее кредитования.

Строительство частного дома

Для одобрения ипотечного займа на такие цели потребуются:

• правоустанавливающий документ на земельный участок,
• выписка из ЕГРН ЗУ,
• схема планировочной организации ЗУ (СПОЗУ),
• разрешение на строительство,
• проектно-сметная документация, договор подряда (если строительство будет осуществляться подрядчиком),
• план дома (если строительство без привлечения заказчика),
• отчет об оценке.

С помощью документа на ЗУ и выписки из ЕГРН банк отследит вид права на ЗУ (собственность, долгосрочная аренда), назначение и разрешенное использование. Строительство частного дома разрешается только в границах населенных пунктов. При этом разрешенным использованием ЗУ должно быть: ИЖС, ЛПХ, КФХ.

СПОЗУ изготавливается кадастровым инженером. На нем указывается расположение дома и вспомогательных строений/сооружений на ЗУ с учетом соблюдения всех санитарных, пожарных, градостроительных норм.

Разрешение на строительство выдается муниципальным органом власти.

ПСД подготавливается подрядчиком и согласовывается заказчиком.

Если строительство дома будет осуществляться заемщиком самостоятельно, без привлечения подрядчика, можно предоставить просто план будущего дома.

Отчет об оценке предоставляется на объект залога. В данном случае до окончания строительства дома залогом станет ЗУ.

Приобретение готового дома или дачи

При одобрении такой сделки потребуются все те же документы, что и на приобретение квартиры. Но важным дополнением перечня будут документы на земельный участок. По нему необходимо представить правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН. Обязательная оценка ЗУ производится совместно с домом.

Третий этап

Одобрив сделку, банк сообщает об окончательных условиях кредитования. Если заемщика все устраивает, переходят к третьему этапу.

В ходе него подписываются:

• при покупке объектов вторички основной договор купли-продажи (ДКП),
• договор ипотечного займа,
• договор о залоге.

ДКП подписывается сторонами перед подписанием заемщиком кредитного договора. Если у квартиры один собственник или у нескольких человек в общей совместной собственности, договор составляется сторонами в простой письменной форме.

Если собственность на квартиру общая долевая или хотя бы один из собственников является несовершеннолетним/недееспособным, то ДКП составляет и удостоверяет нотариус. Кроме этого, для сделки с несовершеннолетним/недееспособным понадобится разрешение органов опеки.

Главные условия, включаемые в ДКП: дата и место заключения, описание приобретаемого объекта, его полная стоимость, порядок расчетов, ссылка на кредитный договор (проект его заготавливается заранее) и на залог в пользу банка, о необходимости регистрации права и залога, права и обязанности, ответственность сторон. В порядке расчетов указывают:

• сумму и дату переданного задатка,
• сумму, оплачиваемую продавцу за счет собственных средств (за вычетом задатка) при подписании ДКП,
• сумму привлекаемых заемных средств и условия передачи их продавцу.

Кредитный договор подготавливается банком-кредитором и содержит все условия предоставления и обслуживания займа. Заемщику пристальное внимание следует обратить на срок договора, размер кредита, ставку по кредиту, день внесения ежемесячного платежа, условия досрочного погашения и санкции за просрочку.

Договор о залоге подписывается банком и заемщиком одновременно с кредитным. В нем указывают предмет залога, данные о регистрации обременения права собственности заемщика залогом, порядок перехода права на залог к банку и т.п. Что является предметом залога:

• при покупке готовой недвижимости – это сам кредитуемый объект,
• при покупке строящейся квартиры до сдачи дома в эксплуатацию залогом будет являться уступка банку права требования от застройщика выполнения обязательства о завершении строительства, а после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права покупателя – построенная квартира,
• при строительстве частного дома вначале залогом будет земельный участок, после введения дома в эксплуатацию залогом становится сам дом.

Четвертый этап

На данном этапе происходит регистрация перехода права собственности к покупателю (при покупке готовой недвижимости) и договора залога.

Регистрацию данных в ЕГРН производит Росреестр на основании заявления и представленных документов. Документы для регистрации подаются в МФЦ.

В МФЦ сдают:

• заявление о регистрации, заполняется в МФЦ,
• ДКП (при покупке вторички),
• ДДУ (при покупке первички),
• кредитный договор,
• договор залога,
• документы на предмет залога.
• договор ЦЖЗ (при военной ипотеке),
• сертификат на маткапитал и справка из ПФР об остатке средств (при использовании маткапитала),
• согласие второго супруга продавца (при необходимости),
• разрешение органов опеки (при необходимости),
• доверенности на уполномоченных лиц,
• чек об оплате госпошлины (оплатить заранее) .

Регистрация операций с недвижимостью с привлечением ипотечных средств производится в срок от 3 до 5 дней. Запись о переходе права собственности к покупателю и о регистрации залога (как обременении права) вносится в ЕГРН. Совершение сделок с заложенным имуществом теперь может производиться только с разрешения банка-кредитора.

После полного погашения кредита производится снятие записи об ипотеке в ЕГРН на основании справки, предоставленной кредитором.

Пятый этап

На этом этапе продавец получает денежные средства от банка кредитора. В день подписания кредитного договора они закладывались в арендованную банковскую ячейку. При предоставлении выписки из ЕГРН после регистрации права собственности покупателя продавец получает доступ к ячейке и забирает причитающиеся ему деньги.

При долевом строительстве после регистрации залога (уступки права требования) застройщику банк перечислит полагающиеся тому денежные средства.

При строительстве частного дома кредит выдается двумя траншами, первый из которых выдается после регистрации договора залога на ЗУ. Второй транш перечисляется после завершения обусловленного сторонами этапа строительства.

Шестой этап

На этом этапе производится обязательное страхование объекта залога (кроме ЗУ) на весь срок действия кредитного договора. Страхуется он от рисков полной физической утраты. Страхователь заемщик, страховщик – одна из страховых компаний, рекомендованных банком или выбранных самим заемщиком. До заключения договора страхования ставка по кредиту выше, чем должна быть. После предоставления в банк страхового полиса ставка понижается. Это оговаривается в кредитном договоре.

Также банк рекомендует заемщику оформить страховку жизни и здоровья. При этом ставка по кредиту тоже может быть снижена.

Все документы, необходимые на разных этапах оформления ипотеки, рассмотрены, их содержание разъяснено, их необходимость для банка обоснована.

(Пока оценок нет)

Загрузка...