Расторжение сделки купли-продажи недвижимого имущества после регистрации договора

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации процесс трудоемкий, но нередкий при купле, обмене либо продаже недвижимого имущества. Сделки с недвижимостью были и остаются наиболее трудными, дорогостоящими и, как правило, отнимающими много времени и сил.

Вот почему при возникновении каких-либо затруднений, ошибок или разногласий между участниками сделки нужны четко скоординированные действия для успешной ликвидации возможных отрицательных последствий.

Расторжение договора является достаточно распространенной ситуацией при сделках с немобильной собственностью. Обычно такая ситуация возникает при несоблюдении какой-либо стороной или обеими сторонами условий договора, что приводит к окончанию отношений между сторонами и возвращению покупателю денег, а продавцу товара (в данном случае какой-либо недвижимой собственности).

Помимо таких ресурсов, как время, деньги и нервы, этот процесс требует определенных знаний в юридической сфере. Из этой статьи вы узнаете, как достичь необходимого результата расторжения договора.

Нормативная база

В результате сделки испытывать недовольство могут обе стороны как покупающая, так и продающая, причем иногда одновременно. Продавец может получить только часть денег или всю сумму, но с задержкой. Покупатель может в придачу к недвижимости получить долги за коммунальные услуги, зарегистрированных по адресу граждан и другие скелеты в шкафу.

Поэтому 29 главой Изменение или расторжение договора ГК РФ предусмотрена возможность разрыва договора между продавцом и покупателем недвижимости. Представляем статьи, входящие в главу:

• ст 450. Основания для расторжения,
• ст 451. Расторжение по причине смены обстоятельств,
• ст 452. Ход процедуры расторжения,
• ст 453. Вытекающие из разрыва сделки последствия.

Законодательной базой для всяческих сделок с недвижимым имением (а также и прекращение таких сделок) является Федеральный закон № 122, согласно которому любые сделки и их расторжение с недвижимостью должны быть зарегистрированы.

Федеральный закон № 122 устанавливает период времени с момента регистрации сделки, в течение которого можно оспорить сделку и ее правомерность, 3 года.

Как расторгнуть договор о купле-продаже после его регистрации?

Аннулировать соглашение между сторонами с возвращением одной из них денег, а другой собственности, можно как по обоюдному соглашению, так и по желанию конкретной стороны.

В том случае, когда сторонам удалось достичь консенсуса о возвращении денег и собственности, проще всего будет оформить так называемый обратный договор, где покупатель и продавец поменяются местами и еще раз совершат сделку, тем самым возвращая себе свое.

Если же недовольным остался только покупатель или продавец, лучше попытаться договориться со вторым участником сделки до суда, отправив письменное предложение признать сделку недействительной. При получении опять же письменного отвержения предложения либо при отсутствии ответа по истечении 30 календарных дней недовольная сторона получает право составлять иск.

Следует заметить, что для отмены завершенной сделки в судебном порядке нужно не только желание, но и значимые мотивы, такие как несоблюдение существенных пунктов договора.

Такими важными предлогами для признания договора недействительным могут быть:

1. частичная оплата или ее отсутствие,
2. зарегистрированных граждан на объекте, о которых не упоминается в договоре,
3. недействительность сделки по причине ее незаконности,
4. установление того факта, что бумаги были заверены недееспособным гражданином,
5. подписание документов в принудительном порядке,
6. значимое изменение обстоятельств.

Рассмотрим отдельно каждую причину.

Оплата не произведена

В качестве подтверждения оплаты приобретателя могут выступать такие документы, как:

• простая расписка,
• выписка или чек из банка,
• квитанция, подтверждающая вложения денег в кассу.

По законодательству РФ, да и многих других стран, для того чтобы приобрести что-либо, нужно заплатить. Поэтому, если покупатель отказывается платить, о чем может свидетельствовать отсутствие подтверждающего оплату документа, продавец имеет право требовать отменить сделку.

Если же имущество и права на него уже были бесплатно переданы новому владельцу, суд может вынести одно из двух возможных решений:

1. аннулирование сделки и возврат недвижимости и права на нее продавцу,
2. санкционирование сделки с принуждением покупателя выплатить установленные в договоре деньги и к тому же передать продавцу установленную законом сумму в качестве штрафа.

Зарегистрированные на объекте граждане

Нередки случаи, когда после совершения сделки права на недвижимое имущество или на пользование им остаются у прежнего владельца.

Приведем пример. Человек, у которого нет прав на данную недвижимость, но имеющий законное основание пользоваться и проживать на объекте сделки, садится в тюрьму либо на длительный период уезжает куда-либо. В этот момент осуществляется продажа недвижимости законными хозяевами.

И вот через какой-то срок объявляется тот самый гражданин, с которым новый хозяин должен делиться своим владением.

В том случае, если сделка была завершена не более чем три года назад, новый хозяин имеет право добиваться расторжения договора, сопровождаемого полным возвратом денег.

Недействительность договора

Бывают случаи в суде, когда кто-то из участников контракта требует признать сделку недействительной из-за ее незаконности. Если суд подтвердит наличие правонарушений в сделке, договор будет не расторгнут, как в предыдущих ситуациях, а признан недействительным.

Как правило, сделки признаются судом незаконными при подписании договора недееспособными лицами или не по собственной воле.

В итоге после признания контракта незаконным или ничтожным, участники получают обратно то, что было у них до сделки.

Кардинальные изменения обстоятельств

Серьезными новыми обстоятельствами, которые могут послужить поводом для расторжения контракта, называют такие обстоятельства, предвидя которые, лица не заключили бы договор. А если точнее, то обстоятельство должно быть:

1. непредвиденным,
2. неминуемым,
3. наносящим значимый урон стороне или сторонам сделки.

Такими обстоятельствами могут быть, к примеру:

• изменение законов,
• масштабный рост рыночной цены, кризис (данное обстоятельство рассматривается судом в очень редких случаях),
• уничтожение организации (причиной которого не стало банкротство).

(Пока оценок нет)

Загрузка...