Покупаем землю правильно, без проблем в будущем

Оформленный договор купли-продажи земельного участка – это логичное и приятное завершение сделки по приобретению земли в собственность. Но предшествует такому событию серьезная работа и ответственное отношение к процессу. Не имея четкого плана и понимания, как купить земельный участок (ЗУ), можно допустить ошибки, которые в последующем вызовут проблемы в его использовании.

Образец ДКП.

Что нужно знать

Для правильного выбора ЗУ и его покупки нужно знать ответы на вопросы:

• для каких целей будет покупаться ЗУ,
• какой ЗУ подходит для этих целей,
• кто имеет право продать такой ЗУ,
• какие нужны документы,
• условия продажи,
• сколько это будет стоить,
• сколько займет времени,
• как оформить договор,
• как зарегистрировать право.

Только после получения ответов на эти вопросы можно приступать к выбору участка.

Для чего нужна земля

Это основополагающий вопрос. От ответа на него будут зависеть все дальнейшие действия.

Наиболее часто обычные люди или семьи покупают землю для возведения дома, гаража, для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для размещения дач, садов, огородов. ЗУ часто приобретают с находящейся на нем недвижимостью.

Какой ЗУ подойдет для ваших целей

Вся земля на территории нашей страны разделена на несколько категорий. Для строительства домов на одну семью, гаражей, ведения ЛПХ, размещения дач, садов, огородов, подходят не все категории земель.

Земли сельхозназначения и земли населенных пунктов наиболее подходящие для этого категории земель.

В свою очередь, для каждой из этих категорий существует несколько видов разрешенного использования ЗУ.

Чтобы не создавать себе проблемы в будущем, выбирайте ЗУ, имеющий вид использования, соответствующий целям его приобретения.

У кого можно купить ЗУ

Это зависит от того, кто является его собственником: физ. лицо, юр. лицо, муниципалитет или государство.

Распоряжаться ЗУ может только его собственник или уполномоченное органом власти учреждение или предприятие, у которого ЗУ находится в оперативном управлении или в хозяйственном ведении.

Если собственником ЗУ является физ. лицо, ИП, юр. лицо, вопрос по купле-продаже ЗУ решается быстро после согласования сторонами условий сделки.

Если же собственником ЗУ является муниципалитет или государство, то продажа участка будет проводиться через аукцион. И только после его проведения с победителем заключается договор купли-продажи.

Проверяем документы продавца

Продать можно только ЗУ, состоящий на кадастровом учете. Кроме этого, право на него должно быть зарегистрировано. Т.е. сведения о самом земельном участке и о его собственнике должны быть внесены в ЕГРН. Продавец по требованию покупателя должен предоставить актуальную выписку из ЕГРН. Впрочем, покупатель и сам может ее заказать.

Из расширенной выписки покупатель сможет почерпнуть крайне важную для себя информацию:

• кто действительно является собственником ЗУ,
• как возникло право собственности на ЗУ,
• вид разрешенного использования ЗУ,
• учетный номер и адрес ЗУ в кадастре,
• стоимость ЗУ в кадастре,
• площадь ЗУ по документам и по факту,
• есть ли обременения, ограничения в пользовании ЗУ,
• определены ли границы ЗУ.

Значимость всех этих данных нельзя недооценивать.

Переговоры с потенциальным покупателем должен вести только собственник или его законный представитель.

Возможно, участком владеет несколько собственников. Все ли они согласны продать участок?

Вписываются ли ваши намерения по использованию ЗУ в его разрешенное использование?

Участок, который хочется приобрести, может быть обременен правами третьих лиц, в т.ч. находиться в долгосрочной аренде, может служить залогом по кредиту, на него может быть наложен арест.

Обязательно обратите внимание на наличие слов «Границы участка не определены». Если они есть, это значит, что межевание участка не проводилось. Т.е. неизвестно, где начинаются и где заканчиваются его пределы. Дело в том, что многие земельные участки состоят на кадастровом учете без проведения межевания, это допускается, но только пока. Настаивайте на межевании, иначе купите кота в мешке. При неопределенных границах размер ЗУ, т.е. его площадь, могла быть просто заявлена собственником по декларации. Вам нужны споры с соседями?

Задайте собственнику все непонятные вопросы, которые смущают или просто непонятны.

Договор купли-продажи ЗУ

Договор купли-продажи, сокращенно ДКП, это закрепленное письменно соглашение сторон о прекращении права одной стороны и появление права второй стороны на ЗУ на установленных условиях.

Подготовка ДКП требует определенных знаний. Лучше поручить это дело профессионалу. Но для тех людей, у которых нет такой возможности, в конце статьи будет предоставлен для скачивания типовой бланк договора. Им можно воспользоваться как образцом.

Форма ДКП

Договор купли-продажи ЗУ оформляют в виде документа, подписанного сторонами. В том случае, когда каждая из сторон представлена одним лицом (физическим или юридическим), нет необходимости удостоверять договор нотариусом. Если же хотя бы одна из сторон представлена несколькими лицами, придется посетить нотариуса, который сам и подготовит проект ДКП для подписания сторонами.

Разделы ДКП

Какова бы ни была форма ДКП, в нем должны содержаться все значимые разделы, без которых он не может считаться заключенным:

• дата и место заключения ДКП,
• данные участников сделки,
• описание предмета сделки,
• указание правоподтверждающих документов,
• стоимость ЗУ и порядок оплаты,
• когда и как будет передан ЗУ,
• ответственность сторон.

При необходимости стороны могут добавить в ДКП и другие положения.

Стоимость ЗУ в ДКП

Когда ДКП заключается между гражданами, юр. лицами, то стоимость ЗУ, за которую одна сторона продает, а вторая его покупает, определяется на основании договоренности сторон.

По желанию сторон может быть проведена независимая оценка рыночной стоимости земельного участка. Также в качестве цены ЗУ стороны могут воспользоваться кадастровой стоимостью, если считают ее справедливой.

Если ЗУ приобретается у муниципалитета или государства, его стоимость определяется на торгах. Исключением является случай, когда гражданин выкупает ЗУ, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. При этом цена участка составит 60% от его кадастровой стоимости.

Как будем расплачиваться

Порядок расчетов между физ. лицами государством никак не регулируется. Стороны выбирают порядок и способ расчетов по своему усмотрению.

Обычная последовательность оплаты стоимости ЗУ происходит следующим образом. Сначала вносится задаток в виде небольшой суммы под расписку продавца. Окончательный же расчет между участниками сделки совершается при подписании ДКП и тоже с оформлением расписки.

Чаще всего участники сделки используют общепринятые методы оплаты, в т.ч.:

• аренда ячейки в банке,
• перевод денег продавцу на карточку, при этом они депонируются до регистрации сделки,
• открытие депозита в пользу продавца,
• передача наличных продавцу под расписку.

Когда продавцом по сделке выступает юридическое лицо или государство, расчеты проводятся только путем перечисления необходимой суммы на расчетный счет продавца.

Передача ЗУ

Согласно ГК РФ, при передаче ЗУ обязательно оформляется передаточный акт. Несмотря на то, что в крупных городах не требуют предоставление акта о передаче для проведения госрегистрации перехода права собственности, оформлять его надо.

В передаточном акте указываются стороны (одна передает, другая принимает), предмет передачи (ЗУ), ссылка на ДКП, неимение претензий сторон друг к другу.

Внизу подписи сторон со словами «Сдал», «Принял».

Госрегистрация перехода права

ДКП подписан, расчеты произведены, ЗУ передан. Осталось подать заявление и надлежащие документы для госрегистрации перехода права к покупателю.

Прием документов осуществляется в МФЦ или в отделении Росреестра. Здесь для сторон подготовят заявление на регистрацию, которое им нужно подписать. Также сотрудник, ответственный за прием, проверит состав прилагаемых документов.

Для регистрации перехода права надлежит предоставить:

• документы продавца на ЗУ,
• ДКП (количество экземпляров по количеству участников сделки + 1 экземпляр для архива Росреестра),
• передаточный акт (количество экземпляров, как и у ДКП),
• согласие второго супруга продавца (если ЗУ приобретен в браке),
• согласие второго супруга-покупателя (если ЗУ оформляется на одного из супругов),
• нотариальные доверенности на уполномоченных лиц, подписавших договор или подающих документы на регистрацию,
• квитанция об оплате госпошлины. Размер госпошлины зависит от статуса покупателя. Если это физ. лицо – 350 руб., если юр. лицо – 22000 руб.

Дополнительно для юридического лица необходимо предоставление:

• заверенных копий учредительных документов,
• справка об отсутствии заинтересованных лиц,
• справка о некрупности сделки,
• распорядительный документ о заключении сделки.

Сроки госрегистрации: при подаче в МФЦ – 9 дней, в Росреестр 7 дней, по нотариально удостоверенной сделке – 5 и 3 дня соответственно. По окончании приема документов сторонам выдается расписка. В ней отмечен срок готовности документов.

Если не будет никаких замечаний, приостановок регистрации сделки, по истечении указанных сроков продавец может забрать документы. С даты регистрации перехода права он вступает в права собственности на ЗУ.

Что дает право собственности на ЗУ

Став собственником ЗУ, покупатель получает право владения, пользования и распоряжения ЗУ. Может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, взять кредит, предоставив ЗУ в качестве залога, и др.

Вместе с этим, у собственника участка появляются и обязанности. Он должен использовать ЗУ по назначению, возводить на нем объекты только после получения разрешения на строительство, оплачивать земельный налог и другие обязанности, связанные с владением ЗУ.

Договор купли-продажи ЗУ, заключенный с учетом всех перечисленных в статье нюансов, позволит собственнику чувствовать себя уверенно, не опасаясь, что кто-либо может оспорить возникшее право собственности.

(Пока оценок нет)

Загрузка...