Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, без его согласия

Продажа квартиры – дело хлопотное, и требует огромной подготовки от собственников. Самое главное, чтобы сделка состоялась, и во время регистрации не возникло проблем, собственник квартиры должен собрать полный пакет документов. И практически всегда этот пакет включает в себя справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Значит ли это, что продать квартиру с прописанным человеком нельзя?

Законность сделки

Законодательством РФ нигде не устанавливается обязанность выписывать людей из квартиры перед её продажей. Это значит, что сделка совершится даже при наличии на продаваемой площади прописанных людей. Но найти покупателя на такую квартиру не просто. Кто захочет приобрести квартиру, обременённую жильцами?

Правовой статус прописанного в квартире человека

Регистрация на жилой площади даёт право пользования помещением. А вот правом распоряжения владеют только собственники жилья. Что это значит? Собственник имеет право:

• продать квартиру,

• подарить своё жильё,

• прописать в ней другого человека,

• ограничить доступ к своему жилью другим лицам,

• сдать квартиру в аренду другим лицам или иным легальным способом получать доход с жилой площади.

Этими правами наделён только собственник квартиры.

Другие прописанные в квартире лица имеют право пользоваться помещением, проживать в нём, но никаких прав на распоряжение площадью у них нет.

Как выписать человека из квартиры

Для снятия с регистрационного учёта необходимо обратиться с заявлением в миграционную службу. Заявление подаётся от лица человека, который должен быть выписан. Вместе с заявлением необходимо предоставить паспорт выписываемого человека и выписку из домовой книги. Процедура снятия с учёта проводится бесплатно, госпошлину оплачивать не нужно.

Образец заявления о снятии с регистрационного учета можно скачать здесь

Выписать из квартиры несовершеннолетнего

По закону, все дети, не достигшие 18-лет, должны быть прописаны с одним из родителей. Заявление о выписке ребёнка подаётся его законными представителями. К заявлению необходимо приложить:

• свидетельство о рождении ребёнка,

• документы, подтверждающие личность и права представителя.

Обычно, для регистрации снятия с регистрационного учёта требуется 3 дня. В некоторых случаях этот срок может быть продлён до 6 дней.

Перечисленные ситуации простые, и, казалось бы, выписать человека из квартиры – дело несложное. Но эти случаи касаются людей, которые согласны сняться с регистрационного учёта.

На практике же зачастую бывает так, что прописанный человек отказываться выписываться из квартиры. Причинами могут послужить как отсутствие другого места жительства, так и принципиальное «на зло». Без согласия прописанного лица выписку можно осуществить только в судебном порядке.

Снятие с регистрационного учёта лица в судебном порядке

Выписка через суд способна обернуться для собственника жилья сущим кошмаром. Процесс может затянуться надолго, поэтому очень важно сразу, при подаче иска, подготовить полный пакет документов. Список необходимых документов варьируется в зависимости от того, какое лицо подлежит выписке.

Снятие с регистрационного учёта незнакомого человека

Встречаются ситуации, когда покупатель приобрёл квартиру с уже прописанным в ней человеком. Между собой покупатель и прописанный могут быть даже не знакомы, и, конечно же, никаких родственных связей между ними нет. В таком случае, собственник жилья по месту проживания ответчика должен подать иск о снятии последнего с регистрационного учёта.

К исковому заявлению необходимо приложить:

• паспорт, удостоверяющий личность истца,

• свидетельство о праве собственности на квартиру,

• справку о прописанных в квартире лицах (эта справка действительна всего 10 дней) или выписку из домовой книги,

• подтверждение уплаты госпошлины.

Если никаких препятствий для снятия человека с регистрационного учёта нет, то суд быстро решит дело в пользу истца.

Снятие с регистрационного учёта родственника или бывшего супруга

Для того чтобы выписать из своей квартиры родственников или бывшего супруга, необходимо обратиться в суд с иском о признании родственников утратившими право пользования жилым помещением. К исковому заявлению прилагается:

• паспорт истца,

• выписка из домовой книги или справка из паспортного стола,

• свидетельство о праве истца на квартиру,

• квиток об уплате пошлины за подачу иска.

В суде необходимо будет обосновать свои исковые требования. Так, лицо считается утратившим право пользования, если оно:

• добровольно выехало из спорной квартиры в другое место жительства и не принимает участия в оплате коммунальных платежей,

• систематически нарушает права других жильцов квартиры,

• умышленно причиняет порчу имущества.

В качестве доказательств суд принимает справки из полиции, выписку из домой книги с указанием лиц, фактически проживающих в квартире, справки из больниц и учебных учреждений, на основании которых можно сделать вывод, что лицо не проживает по адресу регистрации, а также свидетельские показания. Исковое заявление также подаётся в суд по месту регистрации ответчика.

Это – самые простые случаи из судебной практики. По-настоящему сложное судебное заседание предстоит, если прописаны несовершеннолетние в квартире.

Снятие с регистрационного учёта несовершеннолетнего

Права детей строго защищаются Российским законодательством. Снять с регистрационного учёта ребёнка, даже не являющегося собственником жилья, может быть непросто. Истцу необходимо доказать в суде, что ребёнок потерял право пользования квартирой. К иску прикладываются:

• паспорт истца,

• документы о праве собственности на квартиру,

• выписка из домовой книги,

• чек об оплате госпошлины,

• документы, на основании которых можно сделать вывод, что ребёнок утратил право пользования.

Дети по закону должны быть прописаны с одним из родителей. Так, если оба родителя прописаны в квартире, из которой хотят выписать ребёнка, суд в удовлетворении иска откажет. А вот если в квартире кроме ребёнка прописана, например, его бабушка, то суд удовлетворит исковые требования и обязует родителей прописать несовершеннолетнего с одним из них.

Здесь важно сделать оговорку. В суде истцу необходимо доказать, что ребёнку есть куда прописаться, и условия того жилья не хуже прежних. Так, если судом будет установлено, что ни один из родителей не имеет жилья, и прописать ребёнка им некуда, суд откажет бабушке в иске и оставит ребёнка прописанным на её жилплощади. При изменении обстоятельств, бабушка может повторно обратиться в суд с исковым заявлением.

При рассмотрении дела о снятии несовершеннолетнего с регистрационного учёта в суде, к заседанию привлекается представитель органа опеки и попечительства. Представитель должен будет определить, соответствуют ли новые условия проживания ребёнка требованиям, и не будет ли положение несовершеннолетнего ухудшено в связи со сменной места прописки.

Можно ли продать квартиру, если прописан ребёнок? Да, конечно, однако это будет обременительно новым собственникам, а значит, найти покупателя на такую квартиру будет непросто.

Лица, не подлежащие снятию с регистрационного учёта

Даже через суд не всегда получится выселить незнакомцев. Законодательство предусмотрело несколько вариант пользования имуществом без права собственности на постоянной основе:

• завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ),

• договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ),

• бессрочное право пользования жильём при отказе от приватизации в пользу других лиц,

• пайщики жилищно-строительных кооперативов, не имеющие регистрации, но внёсшие хотя бы раз паевый взнос,

• на основании брачного контракта между бывшими супругами,

• прописанный – сособственник жилья.

Завещательный отказ – наложенная завещателем обязанность на одного из наследников. По завещательному отказу один из наследников может быть обязан предоставить указанному в завещании лицу право постоянного проживания на жилой площади, доставшейся наследнику от завещателя.

Требование это должно быть прямо прописано в завещании, не подлежит оспариванию и обязательно для исполнения.

Договор пожизненного содержания с иждивением – это соглашение между собственником квартиры и третьим лицом о том, что собственник передаст право собственности другому человеку в обмен на обещание последнего ухаживать за бывшим собственником до конца его жизни. По такому договору бывший собственник также не может быть выписан из квартиры.

Отдельного внимания заслуживает продажа квартиры с прописанным собственником.

Прописанный – сособственник квартиры

В случае наличия долевой собственности, один из собственников может продать свою долю, при этом второй сохраняет за собой право пользования и владения квартирой и право распоряжаться на своё усмотрение своей долей. Однако перед продажей доли необходимо будет пройти определённую процедуру.

Собственник, желающий продать свою часть квартиры, обязан предложить эту сделку сособственнику. Если сособственник проживает в другом месте, предложение о продаже доли направляется письмом с уведомлением.

Если сособственник откажется покупать квартиру, то продавец имеет право выставлять свою долю на продажу третьим лицам. Отсутствие ответа на письмо расценивается как отказ от сделки.

Если второго собственника не устраивает цена, но он желает выкупить долю, он может обратиться к оценщикам или в суд для установления честной цены. Продавец не имеет права продавать третьим лицам долю по цене, отличной от той, что предлагалась сособственнику.

Из вышесказанного следует, то продать квартиру, если на ней уже кто-то зарегистрирован, можно! Но, если будет установлено, что покупатель не знал о таком «обременении», сделка в судебном порядке будет признана ничтожной. В ином случае, покупатель берёт на себя всю ответственность по выписке нежеланного соседа из квартиры.

Видео:

(Пока оценок нет)

Загрузка...