Как зарегистрировать право собственности на земельный участок

Регистрация права собственности на земельный участок возможна при одновременном сочетании двух составляющих: участок должен быть сформирован, и у владельца должны быть основания им пользоваться. Разберем по отдельности каждую составляющую: как формировать участок и что такое основания для его использования.

Формирование ЗУ

У большой части населения нашей страны есть земельные участки. Многие владеют землей еще с советских времен и не знают, что значит формирование участка. И уверены, что к ним это вообще отношения не имеет.

Эта уверенность быстро пропадает, как только дело доходит до любой сделки с участком, включая дарение и завещание. Оказывается, что земля, которой они владеют, и земельный участок это немного разные вещи.

Разница заключается в следующем. В отличие от просто земли, земельный участок (ЗУ) имеет четко установленные границы, до сантиметров высчитанную площадь и только к нему одному относящееся местоположение. Все эти показатели зашифрованы государством в одном уникальном числовом наборе, именуемом кадастровый номер.

В настоящее время совершить сделку с землей, приобретенной до 2001 г., еще можно, но правительство готовит население к тому, что скоро такая возможность будет утрачена. И тогда для совершения любых операций земля сначала должна стать ЗУ.

Процедура превращения земли в ЗУ и называется его формированием. Состоит она из нескольких этапов.

Этап первый межевание, работа в «полях»

Слово межа знают все. Это рубеж или граница, за которой заканчивается твоя территория. На плане территории она изображается в виде замкнутой изломанной линии. Внутри этой линии находится твоя земля, снаружи чужая: соседская или государственная.

Чтобы участок нанести на карту, нужно определить координаты каждой точки излома этой линии. Эти точки называют поворотными углами. Для этого проводят межевание.

Межевые работы проводятся по договору подряда за счет владельца участка. Исполнитель по договору кадастровый инженер с квалификационным аттестатом.

Сначала специалист проверит документы хозяина на землю и выедет на участок. Сюда же приглашают хозяев смежных участков. Они должны прийти к согласию относительно положения границ между участками.

Если согласие достигнуто, инженер составляет Акт согласования границ, который подписывают хозяин участка и его соседи. Если соседи не смогут договориться о границах, проблемы придется решать в суде.

После подписания Акта инженер делает набросок схемы участка и с помощью специальных приборов устанавливает координаты поворотных углов, измеряет расстояния между ними. Тот же процесс ожидает и все строения на участке (при их наличии). «Полевые» работы заканчиваются установкой «колышков» в поворотных точках.

Этап второй межевание, камеральные работы

Камеральными называются все те операции с данными ЗУ и строений на нем, которыми специалист занимается в своем кабинете. В офисе производятся графические и описательные работы, касающиеся ЗУ. К ним относятся: вычерчивание, построения, детальный план с местоположением строений, вычисление площади ЗУ и строений, описание сведений об участке. Когда эти операции завершены, специалист приступает к третьему этапу.

Этап третий межевой план

Все данные и сведения о ЗУ, обработанные в офисе, подлежат оформлению в единый документ – межевой план. Его форма и порядок заполнения определены правительством. Кроме различных описательных сведений о ЗУ и строениях, чертежей, планов, схем, в нем отражены:

• данные о кадастровом инженере (персональные данные, разрешение заниматься кадастровой деятельностью),
• сведения о приборах использованных при расчетах, вычислениях, измерениях,
• методы и способы вычислений,
• данные заказчика работ (хозяина ЗУ),
• сведения о документах на ЗУ, предоставленных заказчиком,
• акт согласования границ.

Межевой план составляется в электронном виде и передается заказчику на компьютерном диске. По просьбе хозяина документ может быть еще и напечатан. Работа инженера завершена, и заказчик производит с ним окончательный расчет.

Этап четвертый кадастровый учет

Итогом работы инженера стал межевой план. Он выполняет главную роль для кадастрового учета ЗУ.

Ставят ЗУ на учет по заявлению владельца, данным межевого плана и правоустанавливающих документов.

Подача заявления производится в отделении Росреестра или в МФЦ. Специалист, принимающий документы, сам заполнит бланк заявления, а заявитель его подпишет.

Кадастровый учет производят бесплатно и в довольно короткие сроки, максимум семь рабочих дней.

В ходе проведения учета проверяется правильность данных межевого плана и соответствие его правоустанавливающим документам. ЗУ присваивается кадастровый номер. Он позволит выделить участок из миллионов других. Этот номер состоит из кода региона, номера кадастрового квартала и номера участка. К нему привязана полная информация о ЗУ.

Как только кадастровый номер ЗУ внесен в ЕГРН, формирование участка завершено, а информация о нем стала общедоступной.

В подтверждение постановки ЗУ на учет заявителю выдается Выписка из ЕГРН.

Иногда заявителю приходит Уведомление о приостановке учета ЗУ. Это значит, что выявлены причины, препятствующие постановке участка на учет. После устранения их заявителем, на что дается три месяца, процедура учета будет продолжена.

Основания для регистрации права

Объект права (ЗУ) определен и зарегистрирован в ЕГРН. Теперь осталось внести в ЕГРН данные о субъекте права, т.е. информацию о собственнике ЗУ.

Чтобы право на ЗУ было зарегистрировано, владельцу предстоит доказать, что у него есть надлежащие основания.

Основания – это исходная документация на право пользования ЗУ, выданная владельцу при выделении или получении участка. Такая документация называется правоустанавливающей. Для подтверждения права владельца на участок эти документы предоставляются в регистрирующий орган.

Первичная документация на землю могла выдаваться очень давно, еще дедушкам и бабушкам теперешних владельцев, начиная с первых лет образования СССР. А может быть и совсем «свежей». Рассмотрим и обсудим виды исходной документации для установления права на ЗУ. Начнем с самых старых исходников.

Акты госорганов

Любые древние акты госорганов и местных органов власти о выделении ЗУ или предоставлении их в собственность, выданные до 2001 г., признаются правоустанавливающими документами.

К ним относятся:

• постановления о предоставлении участка по ЗК РСФСР от 1923 г.,
• решения исполкомов местных советов об отводе ЗУ для ИЖС,
• решение о предоставлении ЗУ в пожизненное наследуемое владение по ЗК РСФСР от 1991 года,
• акт, свидетельство на право собственности,
• свидетельство на право пожизненного наследуемого владения ЗУ,
• свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования ЗУ,
• любые документы, выдаваемые в колхозах и совхозах.

Все эти документы, действовавшие в разное время, утвержденные министерствами или ведомствами формы сохраняют свою актуальность и сейчас. Переоформляются они в современные документы только при желании собственника ЗУ.

С сентября 2006 г. была введена «дачная амнистия». Процедура оформления документов на ЗУ и строения на них упростилась максимально. Для регистрации достаточно предъявить любой правоустанавливающий документ на землю и декларацию об участке, заполненную на специальном бланке владельцем участка. Межевание при этом проводить не требуется.

Упрощенная процедура оформления касается не всех участков, а тех, которые выделялись до 2001 года для следующих целей:

• ИЖС,
• индивидуальные гаражи,
• участки в некоммерческих товариществах СНТ, ДНТ,
• участки для огородничества,
• участки для ЛПХ.

Оформление строений на таких ЗУ по упрощенной схеме, т.е. без разрешения на ввод их в эксплуатацию действует до:

• для расположенных на землях ИЖС до 01.03.2019 г.,
• для остальных – до 01.01.2020 г.

Безвозмездные договоры

Один раз в жизни получить безвозмездно в собственность ЗУ может каждый гражданин. Для этого гражданин подает заявление в местные органы власти о предоставлении ЗУ. Заявителя ставят очередь, которая движется медленно.

Учитывая, что свободных ЗУ в населенных пунктов не так много и выделяют их в первую очередь разного рода льготникам, то ждать придется долго.

Если повезет и ЗУ предоставят, то исходной документацией для регистрации права станет соответствующее решение органа власти и договор о безвозмездной передаче ЗУ в собственность.

Бесплатно получить ЗУ в собственность можно также при оформлении договора дарения. Чаще всего эта сделка происходит между родственниками.

Возмездные договоры

Платная передача земли в собственность происходит при совершении сделок следующего характера:

• покупка государственной земли с аукциона,
• выкуп ЗУ под жилым домом без проведения торгов (если он построен на землях ИЖС),
• покупка ЗУ у частных лиц и организаций,
• обмен ЗУ с другими собственниками.

Указанные договоры правоустанавливающие документы для регистрации.

Наследство

Еще одно основание для признания государством права на ЗУ – это вступление в наследство. Наследник после смерти наследодателя должен заявить о своем праве и через шесть месяцев получит у нотариуса свой правоустанавливающий документ Свидетельство о праве на наследство.

Решение суда

При наличии споров о праве на ЗУ, которые заинтересованные лица не в силах разрешить сами, право будет установлено судом.

Также суды рассматривают ситуации, когда необходимые документы утеряны.

Для рассмотрения дела в суде необходимо подать исковое заявление и приложить все имеющиеся и относящиеся к вопросу документы.

К сожалению, судебные тяжбы могут длиться годами. Обязанность предоставлять доказательства своей правоты лежит на истце.

Правоустанавливающий документ решение суда.

Малоприятные последствия дачной амнистии

Все собственники ЗУ, воспользовавшиеся упрощенным порядком оформления земли в собственность, должны понимать следующее. Да, у такого ЗУ есть кадастровый номер. Но при отсутствии межевания ЗУ в ЕГРН обязательно есть данные, что границы участка не определены.

Это означает, что никто точно не знает, где проходят границы участка, какова его площадь на самом деле, не пересекает ли ваш участок соседский и т.д.

Ведь площадь участка была вписана в ЕГРН просто со слов владельца. Может, все же лучше провести межевание? Это раз и навсегда определит законность владения участком, имеющим точные границы, местоположение и площадь.

Регистрируем право на ЗУ

Наконец все готово для регистрации права: участок сформирован, исходные документы готовы.

Регистрация права на ЗУ не самая сложная для владельца процедура. Нужно знать только несколько вещей.

Куда надо идти

Идти нужно в одно из нижеперечисленных мест на свой выбор:

• в ближайшее отделение Росреестра,
• в любой на территории России МФЦ,
• в отделение почты России,
• идти никуда не надо, а можно просто вызвать регистратора на дом.

Кто должен идти

Это зависит от того, что служит основанием для регистрации права. Если это договоры приватизации, купли-продажи, мены, дарения, идут все участники сделки. В остальных случаях только лица, на которых будет регистрироваться право.

Что надо для регистрации

Процесс начинается с приема требующихся документов. Владелец участка подписывает заявление о проведении госрегистрации, заполненное на специальном бланке ответственным работником, ведущим прием.

Надо предъявить документ, удостоверяющий личность, и правоустанавливающие документы на ЗУ. Такие документы были рассмотрены выше. Еще раз назовем их.

Это любые решения органов власти о предоставлении ЗУ, договоры, свидетельство о праве на наследство, решение суда. Если право собственности продавца было зарегистрировано ранее, предоставлять можно только правоподтверждающие документы: свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Еще обязательно нужно оплатить госпошлину. Она составляет всего 350 рублей. Квитанцию следует тоже отдать приемщику документов.

Документы поданы. Заявителю дается расписка о их приеме. В ней указан срок выдачи документов о регистрации права на ЗУ. Регистрация длится не более 9 дней.

Что происходит дальше

Начинается невидимая для заявителя, но очень ответственная работа. Работник, принявший документы, передает их государственному регистратору прав.

Он проводит анализ и юридическую экспертизу документов, вычитку их на предмет ошибок и описок, заносит данные о правоустанавливающих документах и новом собственнике в ЕГРН.

Особенное внимание уделяется сделкам. Ведь участок может быть обременен ипотекой, ограничен в обороте, на него может быть наложен арест, или сделку с ним можно совершать только с согласия госорганов или третьих лиц и пр.

От внимательности и уровня компетенции регистратора зависит спокойствие будущего собственника.

Если препятствия для регистрации обнаружены, то заявитель получит Уведомление о приостановке регистрации с подробным описанием причин. Если препятствия будут устранены в течение 3 месяцев, регистрация возобновится.

Если устранить их не представляется возможным, в регистрации будет отказано. И придется отстаивать свое право в судебном порядке.

Если же регистратор не обнаружит препятствий для регистрации, данные заносятся в ЕГРН, и в назначенный срок владелец получает Выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на ЗУ. Процедура регистрации завершена.

Собственник получает возможность владения, распоряжения, использования ЗУ для извлечения прибыли. Но нельзя забывать и о своих обязанностях. Надо вовремя платить налоги и использовать ЗУ без нарушений действующего законодательства.

(Пока оценок нет)

Загрузка...