Участок для ИЖС: что с ним делать, возможности приобретения

Ответ на вопрос, что такое ИЖС, прост. Расшифровка данной аббревиатуры Индивидуальное жилищное строительство. Так называют вид разрешенного использования земельного участка, отведенного под строительство индивидуального жилого дома. Предметом статьи будет рассмотрение многогранной темы, касающейся участков ИЖС.

Земли ИЖС

Индивидуальный жилой дом это постройка до 3 этажей в высоту, уготованная для проживания одной семьи на постоянной основе.

Выделяемому для строительства дома ЗУ надлежит числиться в категории земель населенных пунктов. Значит, жилой дом допускается возводить лишь в границах поселений: городов, поселков, сел, деревень.

Когда хочется возвести дом на землях сельхозназначения, вначале надо перевести ЗУ в категорию населенных пунктов.

Конечно, свой дом можно выстроить и на участках с разрешенным использованием, отличным от ИЖС. Это ЗУ, отведенные для ЛПХ, КФХ, для СНТ, ДНТ (дачи). Когда ЛПХ размещается вне границ поселения, возведение дома на нем запрещено.

Сильные и слабые стороны земель для ИЖС

Возведение дома на участках ИЖС имеет свои плюсы и минусы.

К наиболее очевидным плюсам относятся:

• на землях ИЖС прокладка магистральных коммуникаций производится за счет муниципальных или государственных средств,
• площадь ЗУ не может быть менее 600 кв.м.,
• присутствие рядом магазинов, больниц, садиков и школ, спортивных и развлекательных центров и прочих достижений цивилизации,
• отсутствие членских взносов в отличие от СНТ и ДНТ,
• присвоить адрес дому и регистрацию по месту жительства в нем можно без всяческих проблем.

Основные минусы:

• найти свободный ЗУ, особенно в густо населенных пунктах, сложно,
• дороговизна участка для ИЖС,
• значительный размер земельного налога из-за высокой кадастровой стоимости ЗУ.

Возможности приобретения участка

Не многие люди знают, что единожды участок под ИЖС можно получить от государства безвозмездно. Желающих безвозмездно приобрести участок в собственность ставят на очередь. С учетом того, что свободных участков в границах поселений немного и в первую очередь их предоставляют льготникам, ждать придется очень долго.

Но если муниципалитетом принято решение о застройке новых территорий, это может произойти достаточно быстро, т.к. одновременно с продажей таких участков определенная их доля будет предоставлена на безвозмездной основе очередникам.

Кроме этого, можно приобрести участок за деньги. Доступно несколько вариантов:

• покупка муниципальной или государственной земли через аукцион,
• выкуп незастроенного ЗУ под ИЖС у частного лица,
• покупка участка с незавершенкой,
• покупка уже готового дома с участком ИЖС.

Аукцион по продаже ЗУ инициируется как органами власти, так и самим гражданином. Соответственно, кто оказывается инициатором торгов, тот и берет на себя все расходы по формированию и кадастровому учету ЗУ.

Если инициатором является гражданин, то, выбрав подходящий ему незастроенный участок, он должен убедиться, что это муниципальная или государственная земля. Сформировав ЗУ, гражданин подает заявление о предоставлении его в собственность. Заявление рассматривается в течение 2 недель. Если передаче участка в частную собственность ничего не препятствует, то ЗУ выставляется на торги.

В СМИ размещается соответствующее объявление. Заявки на участие принимаются в течение месяца. Для участия в аукционе необходимо внести установленный задаток. Начальную стоимость ЗУ и шаг аукциона определяет организатор торгов. Победителю торгов или их единственному участнику ЗУ передается в собственность после заключения ДКП и оплаты стоимости ЗУ. Переход права на ЗУ подлежит госрегистрации.

ЗУ для возведения частного дома можно приобрести в порядке дарения или наследования, по договору мены или по решению суда.

Во всех отмеченных случаях участок для ИЖС должен состоять на кадастровом учете.

Для его проведения в орган кадастрового учета предоставляется выполненный кадастровым инженером техплан и правоустанавливающий документ на ЗУ. Услуги инженера платные. Для изготовления техплана специалист собирает и обрабатывает данные о ЗУ под ИЖС. Вот только основные из них:

• категория земель,
• разрешенное использование,
• местоположение ЗУ,
• координаты границ и поворотных точек ЗУ,
• общая площадь ЗУ,
• согласование границ с собственниками смежных участков,
• фиксация наличия или отсутствия объектов на ЗУ,
• приборы и способы для определения границ и площади,
• данные о себе и о заказчике работ.

В результате проведения кадастрового учета ЗУ вносится в ЕГРН под совершенно уникальным номером, который позволяет безошибочно его идентифицировать.

Условия застройки ЗУ для ИЖС

Возведение дома на земельном участке с разрешенным использованием ИЖС должно начаться в течение определенного законом времени. Сделать первые шаги нужно не позже трех лет с момента приобретения участка.

На практике, если в течение этого 3-летнего периода застройщиком вырыт только котлован, то условие уже считается выполненным.

С правом собственности на ЗУ владелец получает не только права, но и обязанность соблюдения правил застройки.

Это:

• возведение на одном ЗУ только одного жилого дома, число хозпостроек четко не установлено,
• общая площадь дома до 1500 кв.м.,
• cоблюдение соотношения площади застройки к общей площади ЗУ (определяется муниципалитетом),
• соблюдение «красной линии»,
• соблюдение дистанций от построек на своем ЗУ до построек на освоенном участке соседей,
• зонирование участка с учетом пожарных и санитарных норм,
• обязательность выполнение ограждения ЗУ,
• граница между участками сетка, штакетник (препятствие возникновения тени),
• и др.

Соблюдение правил застройки облегчит решение любых споров в будущем.

Строительство и ввод жилого дома

Чтобы зафиксировать свое право на возведенный дом, понадобится последовательно пройти этапы:

• взять разрешение на строительство,
• выстроить дом,
• ввести дом в эксплуатацию.

Разрешение на строительство

Еще до начала стройки на ЗУ под ведение ИЖС надо иметь разрешающий документ.

Органы власти на местах выдают этот документ после рассмотрения заявления будущего застройщика с полагающимися документами.

• правоподтверждающий документ на ЗУ,
• градостроительный план,
• схема ЗУ с выделением места размещения объекта,
• описание дома.

Первый документ есть у заявителя, три последних заказываются у кадастрового инженера.

Через 7 дней заявителю выдается разрешение на строительство либо отказ в его выдаче. При веских основаниях отказ можно оспорить.

Строительство дома должно завершить не позже, чем через 10 лет. Это срок действия полученного разрешения.

Строительство

Приятный факт: для постройки частного дома не требуется проект.

При этом строить надо без нарушений законодательства. Особое внимание пожарным нормам.

Строительство дома производится либо самим застройщиком, либо с привлечением подрядчиков.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Разрешение на ввод построенного дома выдается, когда все строительные работы завершены. Застройщик подает заявление в место, где было получено разрешение на строительство. К заявлению прикладывают:

• правоподтверждающий документ на ЗУ,
• градостроительный план,
• документ, подтверждающий, что построенный дом отвечает требованиям строительных норм и правил, техрегламентов, составленный и подписанный застройщиком,
• документы-согласования с организациями, эксплуатирующими инженерные сети,
• схема расположения дома и сетей на ЗУ,
• техплан на дом.

Разрешение на ввод выдается в течение 7 дней после подачи заявления. В случае отказа необходимо устранить недочеты либо обжаловать его.

Кадастровый учет и регистрация права

Кадастровый учет созданного объекта производится отдельно от регистрации права на него.

Сначала построенный дом учитывается как объект недвижимости.

Для кадастрового учета заявление подается в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ. При подаче заявления прилагаем документы:

• правоустанавливающий документ на землю,
• разрешение на строительство,
• разрешение на ввод,
• техплан на дом.

За проведение государством кадастрового учета госпошлина не взимается. Время постановки на учет составляет от 5 до 7 дней.

После получения Выписки из ЕГРН о проведении кадастрового учета подается заявление о регистрации права собственности на дом. К заявлению прикладывается только выписка из ЕГРН и квитанция об оплате госпошлины (2000 руб.). Регистрация производится в срок не более 2 недель. С момента регистрации данных в ЕГРН у застройщика возникает право собственности на дом.

Получение налогового вычета

С суммы затрат на возведение жилого дома можно получить налоговый вычет по НДФЛ. После подачи и проверки декларации собственнику построенного жилого дома будет возвращен из бюджета НДФЛ, уплаченный налогоплательщиком.

Возврату подлежит 13% от суммы затрат, составивших не более 2 000 000 руб. Т.е. максимальная сумма возвращаемого налога составит 260 000 рублей.

Собирайте все платежные документы, подтверждающие ваши затраты, для предоставления в налоговые органы при подаче декларации.

Любому приятно осознавать, что он живет в своем доме, расположенном на своем участке, пользуясь при этом всеми благами цивилизации. Но при этом не следует забывать о святых обязанностях собственника. Нельзя допускать нарушения многочисленных санитарных, экологических, пожарных, градостроительных норм и правил. Иначе владение частной недвижимостью может превратиться в сплошную головную боль.

(Пока оценок нет)

Загрузка...