Продажа квартиры в ипотеку: порядок оформления, риски и особенности процедуры | etalon-mebeli.ru

В настоящее время далеко не все граждане могут позволить себе приобрести квартиру за собственные средства. В этом случае на помощь приходят банки, которые предоставляют возможность людям оформить ипотечный кредит. Под данной финансовой операцией понимается предоставление денежных средств заемщику на определенный срок с оформлением обязательного залога на недвижимость. Зачастую приобретаемая недвижимость и становится залогом банка до того момента, когда заемщик полностью не исполнит свои обязательства.

Порядок оформления сделки

Как уверяют специалисты, сделки купли-продажи с участием банка со стороны покупателя являются наиболее надежными для продавца. Это связано с тем, что банковская организация заинтересована в легальном и правильном оформлении сделки, так как после перечисления денежных средств данная недвижимость станет гарантией для обеспечения выданного кредита.

В случаях, если сделка будет признана недействительной, банк лишится своего залога, как и покупатель приобретенной собственности. В этом случае у банковской организации не останется залогового обеспечения выданных средств. И если по определенным причинам заемщик перестанет платить по взятому кредитному обязательству, то банк получит убыток, так как взыскать крупную сумму с человека в короткие сроки, у которого больше ничего нет, невозможно.

Порядок проведения сделки с участием банковской организации будет следующим:

Изначально нужно найти клиента, готового приобрести данное жилье с использованием заемных кредитных средств, полученных именно по ипотеке.
Далее покупатель должен подать заявку в банк для одобрения необходимой суммы кредита. На данном этапе банк проверяет не только платежеспособность клиента, но и саму надежность сделки. Банк должен убедиться, что на квартиру имеются все необходимые документы, на нее не наложены обременения и собственником является действительно тот человек, который будет участвовать в сделке.
Важно знать, что если в квартире была сделана перепланировка, то она обязательно должна быть узаконена. Экспликация квартиры и план должны строго соответствовать самому помещению.
После этого банку потребуется отчет экспертов о стоимости жилья. Его должен заказать и оплатить покупатель. Продавец должен только предоставить возможность экспертным специалистам оказаться внутри квартиры.
Экспертная оценка входит в перечень обязательных документов, которые требуются банку для вынесения решения о возможности подписания такой сделки.
Если банк выносит положительное решение, то данная квартира должна обязательно быть застрахована по имущественному страхованию. Полис оформляется на покупателя, который станет собственником жилья. Все расходы по данному мероприятию также ложатся на плечи покупателя.
После вынесения положительного решения банком стороны сделки подписывают договор купли-продажи. Он заверяется у нотариуса.
Со всеми документами, подтверждающими имущественное страхование жилья, а также подписанным договором, стороны являются в банк. Здесь покупатель подписывает ипотечный договор с кредитной организацией, на основании чего банк перечисляет на указанные в договоре реквизиты денежные средства.
После подписания ипотечного договора покупатель должен зарегистрировать совершенную сделку в установленном законодательством порядке. Регистрацией сделок с недвижимостью занимается Росреестр. Именно в него нужно обращаться со всеми документами. Регистрация осуществляется несколько дней, после чего выдается на руки выписка из реестра о том, что произошел переход права собственности к другому человеку.
В момент подписания ипотечного соглашения покупатель также оформляет закладную, в которой указываются все характеристики квартиры, идентифицирующие ее. Данная закладная хранится в банке. Копия ее предоставляется сотрудникам Росреестра вместе со всеми остальными документами. На основании этой закладной в регистрационной записи делается отметка о наличии обременения на данную квартиру в силу ипотеки.
После оформления всех документов денежные средства на счет продавца поступают от банка в течение 1-3 дней. Данный срок является стандартным для всех банковских переводов.
Далее продавец передает ключи от квартиры, а также составляется акт приема–передачи жилья. Этот пункт может быть осуществлен на любом этапе сделки по желанию сторон. Однако при регистрации сделки, если в самом договоре предусмотрен пункт об обязательном наличии данного акта, то он должен быть составлен до момента регистрации. Этот акт не является обязательным документом, но в дальнейшем он может потребоваться при возврате подоходного налога, а также в случае возникновения спорных ситуаций по данной сделке.

Прочтите также: Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Для многих банков важно, чтобы сам заемщик оплатил определенную часть стоимость квартиры. Обычно сумма такого первого взноса должна составлять 10-30% от общей стоимости жилья. Если покупатель передает наличными средствами либо перечисляет безналичным переводом, продавец обязательно должен составить расписку.

Документы

Перечень бумаг может потребоваться различный при оформлении данной сделки. Но в основном он стандартный для регистрации сделки, а также для нотариуса при заверении им договора. Дополнительно банк имеет право запросить иные бумаги на свое усмотрение. В основной перечень документов входит следующее:

паспорта обеих сторон,
технический и кадастровый паспорта на жилье обязательно должны соответствовать планировке квартиры,
выписка из ЕГРН, подтверждающая собственника жилья и отсутствие обременений,
поэтажный план,
выписка из книги ЖЭК или УК о численном составе семьи, зарегистрированном по данному адресу, на момент совершения сделки никто не должен быть прописан в данном жилье,
справки о том, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам, а также в налоговых органах по имущественному налогу,
свидетельство о праве собственности, выданное ранее, или иной правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца на данное жилье,
документы, подтверждающие доход покупателя (для одобрения заявки банком),
подписанный договор о купле-продаже данного жилья,
страховой полис, подтверждающий договор имущественного страхования квартиры,
акт приема-передачи помещения, а также всех комплектов ключей,
расписки, платежные документы, подтверждающие передачу денежных средств продавцу.

Кроме этого, банк может запросить и некоторые другие документы. Например, банки часто просят заключить дополнительные страховые договоры личного страхования заемщика. От их заключения заемщик вправе отказаться.

Риски продавца

Наиболее всего неприятная ситуация заключается в том, что договор купли-продажи составляется до перечисления банком средств покупателю. И при наличии всех документов покупатель может зарегистрировать сделку до того, как банк перечислит денежные средства. Рассмотрение заявки может занимать от 1 дня до 2 недель. А после одобрения продавцу приходится ждать поступление денежных средств еще в течение 2-3 дней. Самое главное правило: покупатель не должен иметь на руках полный пакет документов до того момента, как с банком не будет подписан ипотечный договор.

Также важно обращать внимание на ту оценку, которую провела оценочная компания. Зачастую эти организации действуют в интересах банка и стараются занизить стоимость жилья. Если оценка оказалась ниже продажной стоимости, то не следует снижать цену на основании ее данных. Лучше всего обращаться к независимым экспертам, которые напишут в заключении необходимую продажную стоимость жилья. Тогда банк одобрит покупателю именно ту сумму, на которую он рассчитывает.

(Пока оценок нет)

Загрузка...