etalon-mebeli.ru
Любая недвижимость в России имеет свою стоимость. Стоит различать понятия просто «земли» и понятие «участка». При оценке участка учитывается отмежеванная территория, имеющие определенные границы. Исходя из российского законодательства, оценка земли является сложной процедурой.
Специфика оценки
Сложность заключается в самой специфике земли. Она имеет различное предназначение и потенциальную полезность.
При этом считается, что стоимость имеет именно сам земельный участок, а возведенные на нем строения считаются улучшением этой стоимости в качестве вклада в нее. Также все строения имеют определенный срок годности, а сам участок не ограничен по времени в своей полезности.
Участок может оцениваться, если он имеет определенные фиксированные границы и статус. Все основные характеристики надела фиксируются в государственном кадастре и в правоустанавливающих документах.
Сложность оценки земли заключаются в следующих факторах:
- особая специфика данного объекта,
- неразвитость рыночных отношений относительно земельных участков,
- недоработка правовой базы.
Земля имеет следующие особенности, благодаря которым ее оценка является специфической:
- При оценке важно учитывать возможность ее использования.
- Она является ресурсом, который нельзя повторно воспроизвести в природе.
- Земельный фонд, в особенности водные, лесные массивы обеспечивают определенную экологическую безопасность в регионе, поэтому подлежат особой охране и защите.
- Охрана земель является приоритетным направлением для государства.
- При оценке земли не учитывается физический и прочие виды износа или амортизации. Поэтому стоимость земли с каждым годом обычно увеличивается, а не дешевеет.
Именно по причине всех этих особенностей земли оценка данного объекта является достаточно сложной. В основу оценки всегда ложится:
- категория участка,
- разрешенное использование,
- правовое положение,
- наличие сервитутов и обременений для конкретного участка.
Разрешенное использование объекта напрямую зависит от его категории.
Виды земель
Законодательством установлены определенные виды участков. Они подлежат данной категоризации:
- Сельскохозяйственного значения. Сюда относятся все территории, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции. К основным характеристикам, дающим ценность данной категории, относятся плодородие и местоположение.
- Территории населенных пунктов. Сюда относятся все площади, которые используются для нужд населенного пункта. Здесь размещаются такие объекты, как жилые дома, уличные и транспортные магистрали, элементы инфраструктуры, инженерные коммуникации, а также прочие объекты.
- Лесные массивы. К ним относятся не только непосредственно сами леса, но и болота, дороги, а также поля, используемые в качестве лесного фонда.
- Территории, отнесенные в запас. Они полностью выведены из оборота. С ними не допускается совершение определенных видов сделок, не допускается их использование, пока они находятся в данном статусе.
- Особо охраняемые территории. Они включают такие объекты, которые имеют ценное значение. Эта ценность может проявляться в различных отраслях: в исторической, культурной, природоохранной, научной и иных областях.
- Промышленные территории специального назначения, которые используются предприятиями и организациями в целях ведения ими своей хозяйственной деятельности.
- Водный фонд. Сюда относятся все территории, где расположены водные объекты страны.
В зависимости от принадлежности к одной из этих категорий, определяется первоначальная стоимость надела.
Факторы цены
В зависимости от категории оцениваемой земли, стоимость складывается из:
- ее целевого назначения,
- вида собственности,
- разрешенного использования.
Порядок оценки начинается с установления всех этих значений относительно конкретного объекта. Виды собственности могут быть следующие на территории России:
- Государственная. Все территории, которые не находятся во владении физических или юридических лиц.
- Муниципальная. Эти территории располагаются в пределах населенных пунктов, за исключением тех, что переданы в частное или государственное владение.
- Частная. Все, что передано и соответствующим образом оформлено в собственность граждан или юридических лиц.
Каждый собственник обязательно должен иметь выписку из ЕГРН, в которой указывается его право на определенный участок, а также все имеющиеся обременения на него.
Кроме перечисленных существенных особенностей земельных наделов, на цену влияют:
- Ее фактическое месторасположение. Сюда включается много факторов, в зависимости от целей использования. Могут влиять близость к транспортной развязке и населенному пункту, близость к водным и лесным объектам и т.д.
- Рыночный спрос. Это очень особенный фактор, на который оказывает влияние сразу много особенностей.
- Физическая пригодность и полноценность объекта. Сюда относится реальная возможность использовать территорию по ее назначению и в течение определенного срока.
- Финансовая пригодность и выгодность надела. Здесь учитывается необходимость вложений для получения определенного результата, а также способность земли дать определенный доход ее владельцу.
- Соответствие законодательным нормам. Тут имеется в виду возможность использовать участок по его назначению, не вступая в противоречия с действующим законодательством.
Все эти свойства учитываются при проведении оценки земель.
Виды оценки
Существует рыночная и кадастровая стоимость объекта. В правоустанавливающих документах всегда указывается кадастровая стоимость. А в договорах купли-продажи и прочих бумагах дополнительно указывается рыночная стоимость, по которой фактически приобретался объект его владельцем.
Кадастровая стоимость – это массовая оценка земель по схожим свойствам и месторасположению.
Рыночная стоимость – это единичная оценка конкретного отмежеванного участка с учетом всех его индивидуальных особенностей.
Проведение обоих видов оценки проводится путем комплексного применения всех подходов. Выделяют 3 основные вида:
- доходный,
- сравнительный,
- затратный.
При определении кадастровой стоимости учитывается доброкачественность почвы, рельеф, мелиоративное состояние, а также экономическая доходность участка.
Этапы кадастровой оценки
Она проводится в несколько основных этапов:
- Подготовка и сбор необходимой информации.
- Зонирование территорий.
- Расчет стоимости.
- Ценовое зонирование по всему населенному пункту.
- Оформление полученных результатов документально.
Важно, что кадастровая оценка не может превышать рыночную ее стоимость. На основании ее уже определяется рыночная стоимость.
Рыночная оценка
Для нее потребуется следующая информация:
- регистрационные данные об объекте, ее кадастровая стоимость,
- сведение о ее месте нахождения,
- физические и экономические характеристики, а также рыночный спрос.
Проведение оценки также происходит в несколько этапов:
- Сбор всей необходимой документации и информации об объекте.
- Далее применяется один или несколько подходов для сравнения этого участка и всех его характеристик с подобными земельными наделами.
Оценка может проводиться различными методами. В основном выбор метода зависит от целей, для которых проводится выявление стоимости. Кадастровая оценка необходима при оформлении правоустанавливающей документации на землю. А рыночная стоимость определяется в основном для совершения определенных видов сделок с ней. Рыночная стоимость всегда выше кадастровой. Она на ней основывается и увеличивается за счет дополнительных критериев и методов оценки.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
