Порядок оформления ипотеки на земельный участок

Обычно все граждане привыкли, что ипотечный заем выдается на приобретение или строительство жилья. Но само по себе понятие ипотеки подразумевает предоставление кредита под залог недвижимости. А к ней относятся также и земельные участки. Соответственно, банки должны предоставлять денежные средства под залог земли. Но данный вид кредитования имеет определенные особенности, сформированные практикой в данных взаимоотношениях.

Особенности земли

Сама по себе земля имеет особенности, отличающие ее от других видов недвижимости. В первую очередь, она может быть:

• отдельным пустым земельным наделом,
• земельным участком с возведенным на нем капитальным строением.

В случае оформления залога на участок, на котором имеется строение, залог должен оформляться на оба объекта по отдельности. Невозможно оформить залог только на один из них, так как они неделимы.

Кроме этого, сама по себе земля имеет определенное целевое назначение, и по другому назначению ее нельзя использовать.

Для банка при оформлении ипотеки основное значение имеет состояние участка. В первую очередь, он должен быть ликвидным, чтобы его можно было легко продать, если заемщик не сможет выплачивать взятые на себя обязательства.

Ликвидность

На данное понятие влияет много факторов. И все они учитываются при оформлении участка в залог и предоставлении положительного ответа банка на поданную заявку. К основным относится:

1. Разрешенный вид использования, наиболее популярными являются участки ИЖС, предназначенные для строительства жилых домов.
2. Месторасположение земли близко к необходимой инфраструктуре, населенным пунктам, водным и лесным объектам.
3. Правильность оформления всех документов на земельный надел, обязательное наличие кадастрового плана.
4. С 2019 года обязательно наличие межевого плана, согласно которому строго отмежеваны границы участка.
5. Отсутствие поблизости загрязняющих промышленных предприятий.
6. Расположение участка не в природоохранных зонах, так как эти земли не подлежат залогу.
7. Отсутствие сервитута или иного обременения на участок.

Все эти моменты существенно сказываются на ликвидности земли, поэтому банк проводит оценку земли по этим основаниям. Также и сам приобретатель должен рассматривать целесообразность покупки, исходя из этих параметров.

Условия

Исходя из действующего законодательства, банки имеют право требовать от заемщика выполнения определенных условий:

1. Если на землю имеется общедолевое право собственности или совместное владение, то нельзя оформить в залог только часть участка. Если определенную его часть нельзя выделить, то он не может являться залогом.
2. Законодательством разрешается возводить капитальные постройки на участке, находящемся в залоге. Однако если в закладной имеются определенные условия по данному вопросу, то заемщик обязан следовать им.
3. Права кредиторов распространяются на все построенные строения на заложенной земле, и их отчуждение возможно только с разрешения банка.

При оформлении земли в ипотеку обязательно производится ее оценка специализированными экспертами. Специалист обязан сравнительным методом выявить среднюю рыночную стоимость данного объекта исходя из цен на подобные участки с учетом всех его индивидуальных особенностей.

Также и предложения самого банка могут быть следующего типа:

• приобретение только земли без дальнейшего строительства на ней, пока она находится в залоге,
• приобретение земли с возможностью дальнейшего строительства.

Все условия по этим видам ипотечных соглашений определяются условиями самого договора, подписываемого между банком и заемщиком.

Требования

Кредитные организации предъявляют несколько видов требований. Одни из них относятся к самому заемщику, а другие к выбранному объекту. Если заемщик соответствует всем необходимым требованиям, а объект недвижимости не подходит по определенным параметрам, то заемщик имеет право выбрать другой земельный участок. Если сам заявитель не соответствует установленным требованиям банка, то оформить заем он не сможет в ближайшие несколько месяцев в данной кредитной организации.

Требования к земельному участку определяются на основании его ликвидности. Данную информацию должен отразить эксперт, проводивший оценку для банка о стоимости участка.

Для получения одобрения выбранной недвижимости потребуются следующие документы на участок:

• территориальный план, на котором указан кадастровый номер земельного надела, его расположение относительно соседних участков, а также других объектов,
• отчет эксперта, проводившего оценку,
• кадастровый паспорт на планируемый к приобретению земельный надел,
• справка из БТИ об отсутствии построек на участке,
• правоустанавливающие документы продавца на данный надел,
• выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на землю, а также подтверждающая фактического собственника,
• при наличии построек кадастровый паспорт на постройку,
• технический план на постройку,
• выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений на имеющееся здание.

Все эти бумаги потребует изначально эксперт по оценке. На основании их и осмотра земли будет составляться отчет о рыночной стоимости земли, а также о ее минимальной цене, по которой банк сможет ее продать в случае необходимости реализации данной недвижимости при финансовой невозможности должника выплачивать взятый кредит.

Требования к заемщикам

Они могут быть различны в зависимости от банка, но в целом сводятся к одним и тем же параметрам:

1. Возраст заемщика, стандартно он должен начинаться с 21 года и не должен превышать 65 лет на момент окончания срока действия ипотечного соглашения. Но в некоторых случаях данный срок может быть увеличен.
2. Хорошая кредитная история потенциального заемщика. Мало какие банки предоставляют ипотечные займы ненадежным клиентам. Однако бывают и такие ситуации, когда банк желает получить большие проценты, начисляемые при просрочке платежей.
3. Также банки в последнее время стали проверять наличие исполнительного производства у приставов. Отказать могут при наличии такого производства даже по неоплаченным вовремя штрафам, коммунальным платежам, налогам и прочим обязательствам.
4. Обязательное трудоустройство, при этом обычно требуется общий стаж работы не меньше года, а на последнем месте не меньше 3-6 месяцев. Получить ипотеку, работая неофициально, бывает достаточно сложно.
5. Наличие стабильного высокого дохода, подтвержденного документально. Сумма доходов должна превышать необходимый платеж по кредиту настолько, чтобы гражданину оставалось необходимое количество денежных средств для проживания. Здесь также учитывается и наличие у него иждивенцев, а также других обязательств по кредитам и прочим платежам.
6. Российское гражданство и местная постоянная регистрация в том субъекте, где подается заявка.

Каждый банк может иметь дополнительные требования к заемщикам, исходя из индивидуальной ситуации с клиентом.

Данные требования подтверждаются следующими документами:

• личный паспорт заявителя,
• бумаги, фиксирующие его официальный и дополнительный доход, к ним относятся справка 2-НДФЛ, выписки со счетов из банка, различные договоры,
• бумаги, подтверждающие наличие работы у потенциального заемщика, к ним может относиться трудовой договор либо копия трудовой книжки,
• второй документ, подтверждающий личность заемщика, в качестве него могут быть использованы водительские права, ИНН, СНИЛС.

Если банк сомневается в платежеспособности гражданина, но рассматривает его как потенциально надежного гражданина, он может потребовать участия поручителя при подписании данного соглашения. Также может быть выдвинуто требование по предоставлению в залог более ликвидной недвижимости, например, квартиры.

(Пока оценок нет)

Загрузка...