Квартира в кредит почему банк требует оценку

В четвертом квартале 2017 г. наметился позитивный сдвиг на рынке жилья. Населению предлагаются новые более доступные условия кредитования для покупки жилья. Банки снижают требования к заемщикам по пакету требующихся документов. Но предоставление отчета об оценке покупаемой квартиры для ипотеки требуется по-прежнему.

Для чего нужна оценка

Обязательность независимой оценки квартиры для физ. лиц при ипотеке установлена на законодательном уровне.

Провести оценку квартиры значит определить ее рыночную стоимость на текущий момент. Т.е. требуется узнать цену конкретной квартиры, максимально приближенную к реальной цене, по которой ее можно продать.

Оценка жилья для получения займа должна быть проведена будущим заемщиком сразу после выбора квартиры. Это требуется кредитному учреждению для рассмотрения заявки о предоставлении ипотеки на приобретение выбранной квартиры.

Зачем оценка банку

Знание реальной стоимости квартиры больше нужно кредитору. Анализ рынка оборота жилья, проведенный оценщиком, снижает риски проявления недобросовестности заемщика в части завышения цены квартиры по сговору с продавцом.

Выдавая заемщику значительную сумму, банк должен подстраховаться от возможности невозврата кредита. И знать, как быстро и за сколько можно будет реализовать квартиру, являющуюся объектом залога. Поэтому размер кредита всегда меньше полной стоимости квартиры, названной в договоре купли-продажи.

Для чего оценка заемщику

Оценка защищает и интересы заемщика от занижения банком суммы выдаваемых заемных средств. Она делает более аргументированной сумму запрашиваемого кредита. Ведь от размера кредита зависит, сколько придется добавлять личных накоплений. После оценки заемщик может узнать реальную стоимость квартиры, что поможет при торге с продавцом.

Оценщик кто он и как выбрать

Квалификацию оценщика в России может получить только физическое лицо. Юр. лицо может предоставлять услуги по оценке, только если у него есть официально оформленные трудовые отношения как минимум с двумя физ. лицами, на законных основаниях производящими оценку.

Документы оценщика

Право на профессиональную оценку предоставляется при одновременном выполнении трех условий:

• наличие у физ. лиц квалификационного аттестата (срок действия 3 года после выдачи, затем повторная сдача квалификационного экзамена),
• наличие полиса страхования профответственности (страховая сумма для физ. лица от 300 000 руб., для юр. лица от 5 000 000 руб.),
• членство в саморегулируемой организации, ведущей контроль за работой ее членов (подтверждается свидетельством). Взнос оценщика в компенсационный фонд саморегулируемой организации от 30 тыс.руб.

Как выбрать

Покупатель самостоятельно выбирает оценщика из числа:

• независимых организаций-оценщиков,
• частных оценщиков,
• оценщиков, прошедших аккредитацию в банке, где предстоит получать ипотечный кредит.

При выборе неакредитованного банком оценщика (физ. лица или юр. лица) нужно акцентировать внимание на 4 факторах:

• есть ли у оценщика документы, разрешающие деятельность,

• репутация: отзывы и длительность работы,

• скорость выполнения работ,
• стоимость услуг.

Нелишне проконсультироваться с банком о последствиях выбора такого оценщика. Банк не вправе запретить привлечение к оценке неакредитованного оценщика. Но рычагов влияния на заемщика у него достаточно. Например:

• отчет может несколько раз отправляться на доработку, что затягивает время получения займа,
• одобрение заемщику более низкой суммы кредита,
• полный отказ в выдаче займа.

Помните: мотивировать свой отказ банк не обязан.

При этом у кредитных учреждений есть масса аккредитованных специалистов. Если заемщик останавливает свой выбор на ком-то из них, высока гарантия, что отчет будет принят банком сразу. Ведь аккредитация – это выражение доверия банка к оценщику.

Казалось бы, не проще ли сразу выбрать одного их них? Но и здесь есть свой минус риск занижения таким специалистом истинной стоимости квартиры, что отвечает интересам банка.

Заемщику придется самому сделать выбор.

Как происходит оценка

Оценка квартиры при ипотеке – это набор конкретных действий, итогом которых станет отчет о независимой оценке стоимости квартиры. Когда кандидатура оценщика устраивает покупателя квартиры, тот приступает к оценке стоимости квартиры.

Схема оценки

Схема состоит из нескольких последовательных этапов.

Подача заявки

Заказчик и заемщик по телефону или в офисе обсуждают согласие на выполнение работ, согласовывают условия. Оценщик оглашает перечень нужных ему документов. По просьбе заказчика оценщик предъявляет документы, дающие ему право на оценочную деятельность.

Предоставление документов

От заказчика потребуются:

• копия паспорта заказчика,
• адрес квартиры,
• подтверждение прав продавца на квартиру,
• первоначальный план квартиры (в идеале: техпаспорт, техплан), при перепланировке – разрешительные бумаги.

Договор на оценку

При достижения согласия по условиям оценки стороны подписывают договор на оказание услуг в 2 экземплярах.

В состав договора включаются:

• полные данные об оценщике,
• данные о квартире – объекте залога,

• цель оценки,
• вид определяемой стоимости,
• порядок оценки,
• срок выполнения работ,
• цена и расчеты,
• права и обязанности,
• ответственность сторон,
• реквизиты.

Оплата аванса

После оформления договора заказчик уплачивает аванс, названный в договоре. Обычно размер предоплаты 50%.

Выезд оценщика на осмотр квартиры

В согласованное время заказчик дает оценщику возможность осмотра квартиры. Первично оценщик устанавливает местоположение квартиры, оценивает инфраструктуру, перспективы развития района, состояние двора, наличие парковочных мест, этаж и т.д.

В ходе осмотра оценщик уделяет особое внимание деталям, влияющим на стоимость квартиры, включая общее состояние квартиры, сантехника, наличие балконов/лоджий, систему отопления и водоснабжения, сверяет предоставленный план с фактической планировкой. Также оценщик делает детальные фотографии квартиры с акцентом на недостатки и преимущества квартиры.

Камеральные работы

После осмотра квартиры оценщик проводит камеральные работы, при которых оценивает все увиденное, заполняет необходимые для отчета данные. Затем производит расчет стоимости квартиры одним или несколькими обоснованными методами: доходным, затратным, сравнением продаж, рыночным, ликвидным.

Для выдачи займа кредитору важны два вида стоимости: рыночная и ликвидная.

Рыночная это цена, по которой покупатель и продавец выражают готовность к заключению ДКП. Для ее нахождения сравниваются предложения и реальные продажи аналогичных квартир.

Ликвидная стоимость цена, за которую можно реализовать квартиру в минимальные сроки при минимальных затратах.

Расчет суммы ипотечного кредита банк ведет на основании именно ликвидной стоимости, которая составляет на 20%-30% ниже рыночной. Поэтому для банка так важна истинная рыночная стоимость кредитуемой квартиры.

После анализа рынка и выполнения расчетов оценщик формирует отчет об оценке и извещает заказчика о готовности отчета.

Согласование результатов

Если заказчик считает справедливой рассчитанную стоимость, то подписывает акт приемки работ и производит с оценщиком окончательный расчет. Отчет передается в банк для одобрения кредитной заявки.

Сколько стоит оценка

Цена устанавливается по договоренности сторон. Но в каждом регионе и населенном пункте есть свои сложившиеся стандарты цены, на которые и ориентируются стороны. В средней полосе России оценка стандартной квартиры обойдется 2000-3000 рублей. В Москве от 5000 руб. Оценка квартиры сложной планировки и большой площади значительно дороже.

На среднюю стоимость влияет и срок исполнения отчета.

Срок выполнения оценки

В среднем, все работы, начиная от получения оценщиком от заказчика заявки и документов, срок подготовки отчета не более 6 рабочих дней.

При срочности опытный оценщик выдаст отчет за 1-2 дня. Цена при этом возрастет кратно.

Отчет об оценке

Все операции, выполненные оценщиком, сводятся в единый документ – отчет об оценке.

Выводы, сделанные в отчете, излагаются так, чтобы их можно было трактовать только однозначно.

Состав отчета

Отчет подготавливается в электронном и в бумажном виде.

В бумажном отчете страницы нумеруются, отчет прошивается, подписывается и скрепляется печатью оценщика.

В электронном виде отчет подписывается усиленной электронной подписью.

К отчету предъявляются требования, определенные законом об оценке.

Состав отчета

Отчет содержит:

• даты оценки и составления отчета,
• подробное описание квартиры,
• использованные стандарты, источники, допущения,
• цель оценки,
• основание для оценки,
• порядок определения стоимости квартиры, итоговая цена, ограничения применения результата,
• перечень документов, используемых оценщиком: техплан, выписка из ЕГРН и т.д.,
• сведения, обосновывающие выбор метода оценки,
• данные оценщика, в том числе ФИО, контактные данные, членство в саморегулируемой организации,
• приложения к отчету: страховой полис, квалификационный аттестат, фото, копии документов на квартиру,
• прочие.

Срок действия оценки

Рыночная и ликвидная стоимость квартиры устанавливаются оценщиком на точную дату. Стоимость квартиры с течением времени меняется. Может ухудшиться ее состояние, или произойти изменения на рынке и т.д.

Поэтому, если заемщик не смог быстро оформить куплю-продажу квартиры по каким-либо причинам, банк попросит произвести новую оценку. Кредитные учреждения попросят об этом, если прошло полгода и более с момента оценки квартиры.

Полугодовой срок действия отчета используется заемщиком и для обращения в другой банк, если он получит отказ в первом.

Ответственность

Оценщик несет ответственность перед заказчиком за недостоверность оценки, приведшей к негативным последствиям. Доказывать это придется в суде.

При наличии положительного решения суда ущерб возмещается заказчику страховой компанией, где застрахована профответственность оценщика. При недостаточности страховой суммы ущерб возмещается саморегулируемой организацией, в которой состоит оценщик.

Оценка нужна и кредитору, и заемщику, первому – для снижения рисков, второму – для аргументации размера кредита и переговоров с продавцом.

(Пока оценок нет)

Загрузка...