Как сдать или снять жилье правильно: особенности составления договора

Договор аренды жилого помещения между физическими лицами – это соглашение сторон об использовании жилой недвижимости на взаимовыгодных условиях. Если сказать точнее, то договор о передаче жилья в возмездное пользование, при условии, что обе стороны сделки физические лица, называется договор найма.

Как подойти грамотно к вопросу оформлению найма, чтобы стороны, заключая данную сделку, действительно получили то, на что рассчитывали, обсудим в нашей статье.

Скачать образец договора найма между физическими лицами

Объекты и субъекты

Субъектами договора являются:

• Наймодатель гражданин, передающий свое жилье в наем с целью получения максимально возможного дохода.
• Наниматель гражданин, принимающий квартиру (дом, комнату) в пользование за плату.

Объектом найма является помещение с назначением «жилое». Так называют обособленный объект недвижимости, предназначенный для проживания людей на постоянной основе и отвечающий требованиям санитарных норм.

К жилым объектам относятся:

• жилые дома для проживания одной семьи,
• квартиры в многоэтажных домах,
• одна или несколько комнат в квартире,
• комнаты в общежитиях.

Договор найма

Современная действительность побуждает многих владельцев жилья отдавать предпочтение официальному оформлению найма. Сделать это правильно им помогают многочисленные риэлторские агентства. Но более или менее грамотный собственник вполне может сдать свое жилье самостоятельно.

Первые шаги

Для начала сторонам нужно найти друг друга. Тысячи объявлений на специальных сайтах и в местной прессе станут помощниками для встречи.

Когда съемное жилье подобрано, стороны начинают обсуждение условий сделки.

Важный момент: до начала обсуждения условий наниматель должен уточнить, кто ведет переговоры и кто юридически является собственником сдаваемого жилья.

Адекватный собственник сам представит нанимателю правоустанавливающие или правоподтверждающие документы на жилое помещение. В противном случае надо попросить его сделать это.

Условия найма

Основные разделы, подлежащие включению в соглашение:

• описание сторон сделки,
• описание предмета найма,
• описание правоподтверждающих документов на жилье,
• продолжительность договора,
• плата за наем, сроки и способ оплаты,
• передаточный акт,
• порядок пролонгации, изменения и прекращения сделки,
• права, обязанности, ответственность сторон.

Остальные разделы, пункты включаются в договор по желанию сторон. Например, пункт о порядке распределения коммунальных платежей или о производстве текущего ремонта.

Обязательно оформление акта передачи.

Также по желанию сторон к соглашению оформляются приложения. Например, для подробного описания состояния передаваемого жилья, мебели и бытовой техники.

Описание сторон сделки

В описании сторон указываются: ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства.

Описание предмета найма

В описании передаваемого в наем жилья надо указывать: кадастровый номер, адрес объекта, общую и жилую площадь, этаж.

Описание правоподтверждающих документов

Описание правоподтвержающих документов включает в себя либо данные свидетельства о государственной регистрации права собственности наймодателя, либо данные выписки из ЕГРН с указанием номера и даты записи, сделанной в ЕГРН о регистрации права.

Если правоподтверждающих документов нет, вписывают данные правоустанавливающих документов. Так называют документы, в связи с которыми у владельца появилось право собственности.

Это могут быть:

• документ о приватизации квартиры,
• сделка купли-продажи,
• мена,
• дарение,
• свидетельство о наследовании по закону или по завещанию,
• судебное решение.

Срок действия договора

Продолжительность действия договора устанавливается по договоренности сторон, при этом его длительность не может превышать 5 лет.

Он может быть:

• краткосрочным, срок менее одного года,
• долгосрочным, срок от одного года до 5 лет,
• неопределенным.

Чаще всего стороны заключают краткосрочный договор сроком менее года с возможностью пролонгации. Плюсы этого способа в том, что он вступает в действие сразу после подписания его (или с даты подписания акта передачи), может продлеваться неограниченное количество раз и не переходить при этом в разряд долгосрочных.

Заключить долгосрочный договор, срок которого год и более, немного сложнее. Такая сделка подлежит государственной регистрации, и договор начинает действовать с даты ее проведения. Само соглашение о найме регистрации не подлежит. Регистрируется обременение права собственности владельца жилья. И за это еще нужно будет заплатить госпошлину (2000 руб. на 2019 г.).

Документ считается бессрочным, когда его срок в контракте не определен. Такая сделка не является долгосрочной, т.к. прекращается в любое момент по желанию хотя бы одной из сторон с извещением об этом другой стороны не менее, чем за 3 месяца.

Цена договора, срок и способ оплаты

Одно из самых обсуждаемых условий договора – это его цена. Наниматель может установить ее, элементарно просмотрев 10-20 частных объявлений. Смешно при сдаче в наем жилья проводить независимую оценку рыночной стоимости и платить за это деньги.

Наймодатель определяет величину стоимости платы за наем с учетом местоположения, транспортной доступности, состояния жилья. Далее он добавляет небольшую сумму для торга и озвучивает полученную сумму нанимателю. Наниматель приходит на переговоры уже тоже с пониманием, сколько может стоить наем. Проведя небольшой торг в пределах 2-4 процентов стороны заключают контракт.

Но еще одной немаловажной составляющей в общей цене договора является оплата коммунальных услуг. По сложившейся практике, наниматель оплачивает только те услуги, контроль за потреблением которых установлен по показаниям счетчиков. Это газ, холодное-горячее водоснабжение и электроэнергия. Кроме этого, оплата Интернета и межгорода (при наличии домашнего телефона).

Сроком оплаты, опять же по сложившейся практике, при передаче в наем жилья является 100% предоплата. Т.е. за текущий месяц найма наниматель производит оплату в первых числах этого месяца.

Как будет производиться оплата за наем, стороны определяют сами и прописывают это в договоре.

Самыми популярные способы оплаты на сегодня:

• наличными деньгами под расписку наймодателя,
• перечислением с карточки на карточку,
• переводом на лицевой счет владельца.

Передаточный акт

Фактический прием жилого помещения в пользование и возврат его наймодателю осуществляется по передаточному акту. В нем обязательно проставляется дата передачи и подробно описывается состояние помещения. Если к договору будет приложение с полным описанием передаваемого помещения и движимого имущества, то делать это в акте не обязательно. Можно просто написать, что состояние передаваемого жилья пригодно для проживания.

Порядок пролонгации, изменения и расторжения договора

Пролонгация договора найма, т.е. продление его действия, производится письменно оформленным дополнительным соглашением. В нем указывается срок, на который стороны продлевают договор.

Любые изменения вносятся в договор только тогда, когда обе стороны готовы это сделать. Если одна из сторон категорически не согласна с предложениями второй стороны о внесении изменений в контракт, стороны должны будут либо найти «соломоново» решение, либо расторгнуть сделку. Согласованные изменения договора также оформляются дополнительным соглашением.

Досрочное прекращение найма производится на основании:

• договоренности сторон,
• по настоянию одной из сторон,
• в случае невозможности использовать объект в связи с форс-мажорными обстоятельствами.
• по судебному решению.

По договоренности сторон, краткосрочный договор прекращается сразу, как только они приняли такое решение. Достаточно оформить и подписать соглашение о расторжении и акт возврата жилья собственнику.

Долгосрочный договор даже на основании взаимной договоренности расторгается с даты государственной регистрации.

По требованию одной стороны, краткосрочный договор расторгается с извещением второй стороны за 2 месяца, а долгосрочный за 3 месяца + время на регистрацию расторжения.

По судебному вердикту, договор с любым сроком найма расторгается с даты его вступления в законную силу.

Права, обязанности и ответственность сторон

Основные права наймодателя:

• своевременное получение платы за наем,
• возможность проверять порядок использования жилья в присутствии нанимателя,
• требовать от нанимателя компенсации за нанесение материального вреда жилому помещению или переданному с ним имуществу.

Основные права нанимателя:

• приемка жилья в наем по передаточному акту в срок и в состоянии, указанном в документе,
• использование переданной мебели и бытовой техники.

Основные обязанности наймодателя:

• действовать, четко соблюдая рамки договора,
• не препятствовать нанимателю пользоваться жильем.

Основные обязанности нанимателя:

• действовать, четко соблюдая рамки договора,
• использовать жилье единственно для проживания и только указанных в договоре лиц,
• вовремя и в полном объеме оплачивать наем,
• бережно относиться к нанимаемому жилью и к переданному с ним имуществу,
• предотвращать возникновение аварий по своей вине,
• срочно извещать собственника об авариях, случившихся по вине третьих лиц или от природных катаклизмов.

В договоре найма предусматривается ответственность за нарушении условий договора. Это могут быть пени, штрафы за просрочку платежа, за порчу имущества. Все разногласия и разночтения решаются путем переговоров. Если согласия достичь не удалось, спор рассматривается в судебном порядке.

Налогообложение сделок по передаче жилья в наем

Доходы, полученные гражданином от сдачи в аренду находящегося у него собственности жилого помещения, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в размере 13%. Для определения размера налога оформляется налоговая декларация в году, следующем за получением дохода. Бланк декларации можно заполнить на сайте налог.ру.

При краткосрочном договоре аренды налоговая инспекция вряд ли узнает о полученных от найма доходах (если только ей это не помогут сделать «доброжелатели» наймодателя).

При долгосрочной же аренде информация о сдаче жилья в наем будет автоматически передана налоговой инспекции отделением Росреестра.

Приятно получать доход от своих недвижимых активов. Будьте благоразумны и в погоне за большими доходами не потеряйте порядочного нанимателя.

(Пока оценок нет)

Загрузка...