Ипотека на вторичное жилье: оформляем со знанием дела

Население России становится более грамотным в вопросах приобретения недвижимости. Но как оформить ипотеку на вторичное жилье правильно, знают не многие. Рассмотрим, что такое ипотечный кредит, как его получить и выплатить, какие документы потребуются и с чего начать оформление.

Понятия

Вторичка – это жилье, приобретаемое у предыдущего собственника.

Ипотека на вторичку – это кредит, предоставленный для покупки жилья на вторичном рынке, при котором приобретенный объект станет объектом залога до полного погашения кредита.

Предоставлять ипотечные займы могут только банки, имеющие лицензию, выданную Центробанком РФ.

Ипотека и госпрограммы

Государство помогает гражданам приобретать жилье в ипотеку путем субсидирования ставки, использования госсредств в качестве первоначального взноса. В отношении вторички в настоящее время существуют программы и акции:

• акция Молодая семья – например, в Сбербанке от 8,6% в год,
• использование материнского капитала, в т.ч. на первоначальный взнос,
• использование ЦЖЗ военнослужащими-участниками НИС уже после 3 лет службы.

Портрет заемщика

Заемщиком может быть физическое лицо, которое:

• является совершеннолетним,
• может подтвердить свою платежеспособность,
• имеет собственные средства на первоначальный взнос, либо право на материнский капитал, либо ЦЖЗ для военнослужащих,
• на момент погашения кредита будет не старше 75 лет.

Как получить ипотеку на покупку вторичного жилья

От желания купить квартиру в ипотеку и до его осуществления предстоит пройти несколько этапов.

Выбор банка

Этот этап подразумевает подбор кредитного учреждения, которое удовлетворяет заемщика и по требованиям, и по условиям выдачи кредита.

С чего начать

Начать следует с критичной оценки себя.

Что вы можете предложить банку как заемщик?

Главные вопросы, которые надо себе задать:

• есть ли постоянная работа со стабильным доходом,
• есть ли собственные накопления на первоначальный взнос,
• вписывается ли текущий возраст в рамки от 21 года до 55 лет.

Если ответы на все вопросы «да», то вас ждут во многих банках.

В иных случаях придется немного снизить свои ожидания. Ипотеку дают разным клиентам, но условия для всех разные.

Оценив себя, ищем банк с подходящими условиями. Изучаем официальные сайты банков и сравниваем условия. Учитываем, что не все банки работают с ипотекой.

Какие условия сравнивать

Первое, о чем думают потенциальные заемщики, – это размер ставки. Но не всегда это самое важное условие.

Ставка имеет большое значение, если в одном банке предлагают 9,5%, а в другом 16%. Если же разница составляет от 0,5% до 1,5%, это не так значимо, как кажется на первый взгляд.

Если сравнивать только ставки, всем надо бежать в Сбербанк. Там всегда самые низкие проценты. Но действуют они только для заведомо благонадежных заемщиков и для участников зарплатных проектов.

Сопоставьте все условия: размер первоначального взноса, требования к документам, к страховке, условия досрочного погашения, способ расчета ежемесячных платежей (аннуитетные: равные в течение всего срока, или дифференцированные: уменьшающиеся с каждым месяцем).

Пообщайтесь с представителями банка онлайн. Убедитесь, что все поняли правильно.

Подача заявки

После выбора банка нужно подать заявку на кредит. Способов подачи два: подать анкету со сканами документов онлайн либо лично в офисе банка.

Заполняя анкету, поймете, что банк хочет знать о вас все: личные данные, где работаете, сколько получаете, платите ли алименты, есть ли незакрытые кредиты, состоите ли в браке, есть ли дети, получаете ли пенсию и т.д.

Перечень документов к заявке размещается на сайте, но лучше уточнить его. Но как минимум это паспорт, подтверждение доходов, сведения о втором супруге (при наличии), ведь он обязательный созаемщик. Если подтвердить доход сложно, потребуются платежеспособные поручители.

При согласии выдать ипотеку банк в своем решении сообщает:

• сумму кредита и размер первоначального взноса,
• срок кредита,
• размер процентной ставки.

Если условия устраивают заемщика, подыскивается квартира. На это предоставляется 3-4 месяца. Это срок действия одобренной заявки.

Выбор квартиры

Выбрав подходящую квартиру, заемщик должен ознакомиться с документами продавца, подтверждающими его право на квартиру, узнать количество и состав собственников, кто зарегистрирован в квартире и нет ли неузаконенных перепланировок.

Это первичные данные, которые покупатель может выяснить о квартире, кроме ее цены. Юридическую экспертизу проведет банк. Но чтобы процесс не затягивался, покупатель должен отсечь явно подозрительных собственников.

Договорившись об условиях сделки, стороны закрепляют свои договоренности письменным документом.

Предварительный договор купли-продажи

ПДКП – один из документов, который нужен продавцу, покупателю, а также банку при одобрении сделки. В нем отражаются намерения сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи (ДКП) и его основные условия.

ПДКП содержит:

• наименование договора, место, дату заключения,
• описание сторон ПДКП,
• данные о квартире,
• описание документов продавца на квартиру,
• полная стоимость квартиры,
• сумма вносимого задатка,
• порядок расчетов,
• срок заключения основного ДКП,
• сведения о привлечении кредитных средств и об их размере,
• ответственность за нарушение условий,
• права и обязанности сторон.

Договор письменный, заключается в двух экземплярах.

ПДКП и прилагаемые к нему документы требуются банку, чтобы удостовериться:

• в правовой «чистоте» квартиры,
• в серьезности намерений сторон,
• в уплате задатка,
• какую сумму покупатель намерен внести за квартиру собственными средствами.

Порядок расчетов и соглашение о задатке

В ПДКП четко должен быть описан порядок расчетов. Он происходит в три этапа.

При подписании ПДКП покупатель передает продавцу под расписку некую сумму в качестве задатка в счет будущих расчетов за квартиру.

Задаток это обеспечение исполнения сторонами своих обязательств по заключению основного договора на условиях, изложенных в ПДКП.

При неисполнении сторонами обязательств, обеспеченных задатком, наступает предусмотренная законом ответственность. Если сделка срывается по вине покупателя, задаток ему не возвращается, если по вине продавца – задаток возвращается в двойном размере.

Передача задатка сопровождается подписанием Соглашения о задатке и расписки продавца в получении денег. В Соглашении указывается квартира, за которую вносится задаток, полная ее стоимость и размер задатка.

Составить ПДКП, Соглашение о задатке и расписку сторонам вполне под силу самостоятельно. В интернете размещено большое количество образцов.

На втором этапе, при подписании сторонами ДКП, продавцу под расписку передается сумма, которая вместе с задатком составит первоначальный взнос, производимый за счет собственных средств покупателя.

На третьем этапе происходит окончательный расчет. Производится он в день подписания сторонами ДКП после оформления кредитного договора и договора залога квартиры.

Расчет производится сторонами в порядке, продиктованном банком, – через банковскую ячейку или через депозит. Доступ к деньгам продавец получит после регистрации перехода права к покупателю, предъявив в банк соответствующие документы.

Оценка квартиры

До подачи в банк документов на одобрение сделки покупатель за счет собственных средств оплачивает независимую оценку стоимости покупаемой квартиры.

Договор на оценку имеет смысл оформить с оценщиком, аккредитованным банком-кредитором. У каждого банка есть большой перечень аккредитованных оценщиков. При заказе у другого оценщика банк может придраться к выводам, сделанным о стоимости квартиры, или к оформлению отчета.

Продавец предоставляет квартиру оценщику для осмотра, задача покупателя – оплатить договор на оценку. Отчет об оценке аккредитованный оценщик сам передает в банк.

По результатам оценки будут определены две стоимости: рыночная и ликвидационная. Рыночная стоимость показывает, сколько реально стоит квартира на день оценки с учетом ее характеристик, местоположения, состояния и т.д.

Ликвидационная стоимость показывает, за сколько можно продать квартиру быстро, если это понадобится при серьезных проблемах заемщика с возвратом кредита.

Именно от ликвидной стоимости банк рассчитывает размер выдаваемого кредита.

Одобрение сделки

Банк должен одобрить выдачу кредита заемщику для покупки конкретной квартиры у конкретного покупателя. Для этого в кредитное банку предоставляются:

• правоустанавливающие документы продавца,
• выписка из ЕГРН,
• копия паспорта продавца,
• сведения о лицах, прописанных в квартире,
• отчет об оценке,
• ПДКП,
• соглашение о задатке с распиской.

Кроме указанных, могут быть запрошены и другие бумаги, важные для проверки легитимности прав продавца на квартиру.

После проверки документов банк вынесет вердикт об одобрении сделки и выдаче кредита либо откажет в выдаче займа.

Страхование

При рассмотрении банком документов определяется не только возможность выдачи кредита, но и основные его условия: срок, сумма, ставка.

Страхование – это условие, влияющее на размер ставки по ипотеке.

Законом об ипотеке предусматривается обязательное страхование предмета залога, т.е. квартиры. Квартира страхуется от рисков физической утраты: пожара, наводнения, взрыва и т.д. Без такой страховки банк не может выдать кредит.

Кроме обязательного, банки предлагают оформить и другие виды полисов. От них можно отказаться. Но это негативно повлияет на размер ставки.

Все кредитные учреждения настаивают на страховании жизни и здоровья заемщика, т.е. на личном страховании. При его отсутствии ставка возрастет от 0,5% до 1%.

Какие-то из них просят застраховать титул. Титул – это страховка риска утраты права собственности на квартиру.

Делать допстраховку или нет, личное дело каждого.

Оформляя страховой полис, страхователь должен понимать, что при наступлении страхового случая страховку получит не он, а банк – для покрытия задолженности по кредиту. И только если останется какая-то часть страховой суммы, она будет выдана страхователю или его наследникам.

Договор купли-продажи

После одобрения сделки банком стороны готовят договор купли-продажи.

ДКП всегда составляется в письменной форме, в простой или нотариальной.

Участие нотариуса обязательно если:

• квартира принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности,
• собственником является несовершеннолетний или недееспособный.

В этих случаях договор готовит и заверяет нотариус. Госпошлина составляет 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

В остальных случаях достаточно простой письменной формы ДКП, который стороны подготовят сами с помощью образцов в Интернете. Основной ДКП содержит все те же условия, что и ПДКП, но в нем отражаются уже не намерения заключить договор, а его заключение. Кроме того, в ДКП надо включить:

• порядок расчета с продавцом (ссылка на договор аренды ячейки или на депозитный счет),
• реквизиты кредитного договора,
• данные о нахождении квартиры в залоге у банка,
• условия снятия залога.

ДКП подписывается сторонами.

Кредитный договор и договор залога

Кредитный договор заключается между банком и покупателем квартиры, становящемся заемщиком.

90% заемщиков не в силах полностью прочесть кредитный договор. Мелкий шрифт, куча страниц. Надо читать. Подписывая его, вы берете на себя серьезные обязательства. Но если не готовы к такому «подвигу», расспросите кредитного инспектора подробно о следующем:

• размер ежемесячного платежа и как он был рассчитан,
• какого числа надо вносить платеж,
• срок действия кредита,
• что будет за просрочку платежа,
• какие условия досрочного погашения всего кредита или его части.

В договоре залога отражаются условия, основной смысл которых в следующем. При неисполнении кредитного договора залог переходит в собственность банка с правом продажи для закрытия задолженности. Залог подлежит госрегистрации как обременение права собственности.

Как правило, все три договора ДКП, кредитный и залоговый, подписываются в один день.

Регистрация

Продавец и покупатель должны подать заявление о проведении госрегистрации перехода права и обременения права собственности покупателя залогом. Его подают в ближайшее отделение Россреестра или через МФЦ. При себе им надо иметь паспорта.

К заявлению прилагают:

• ДКП с передаточным актом,
• правоподтверждающий документ на квартиру,
• кредитный договор,
• договор залога,
• справку о лицах, прописанных в квартире,
• квитанции об оплате госпошлины (2000 руб. – за регистрацию права, 1000 руб.- за регистрацию залога),
• др. документы при необходимости (сертификат на маткапитал, согласие органов опеки, согласие супруга продавца, договор ЦЖЗ для военнослужащих, доверенности и т.п.).

В течение срока регистрации документы проходят юридическую экспертизу. Если все в порядке, производится госрегистрация права покупателя на квартиру и ее залога в пользу банка.

Регистрация осуществляется путем внесения записи в ЕГРН. Срок регистрации ипотечной сделки составляет 5 дней при подаче заявления в Россреестр. При подаче через МФЦ срок увеличивается на 2-3 дня.

После регистрации стороны получают свои экземпляры ДКП и выписок из ЕГРН. На их основании продавец получит свои деньги. А покупатель станет собственником квартиры, обремененной залогом.

Погашение записи об ипотеке

С месяца, следующего за месяцем получения кредита, заемщик начинает производить регулярные платежи банку согласно графику к договору займа.

С внесением последнего платежа кредит погашен. Теперь нужно погасить запись о залоге в ЕГРН. Для этого представитель банка и собственник квартиры подают заявление о снятии ипотеки в Рореестр.

Когда погашение записи произведено, бывший заемщик становится полноправным собственником квартиры, в подтверждение чего ему выдается выписка из ЕГРН.

Выплатить ипотеку непросто. Рассчитайте свои возможности правильно.

(Пока оценок нет)

Загрузка...